Билет №75

1. Деятельность адвоката при составлении проекта договора залога. Анализ адвокатом условий договора ипотеки с целью оценки рисков залогодателя. Деятельность адвоката по регистрации залога.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.

При составлении проекта договора залога адвокат должен в обязательном порядке определить его существенные условия, а именно:

— определить предмет залога (предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ) и условия его предоставления;

— факт отсутствия обременения предмета залога;

— для каких целей имущество передается в залог;

— порядок обращения взыскания на заложенное имущества

— правовое положение залоговых обязательств в случае банкротства;

— понимать, не является ли предмет залога — вещью, изъятой из оборота;

— требует ли данной договор нотариального заверения или государственной регистрации;

— срок договора;

— местонахождение заложенной вещи.

Оценить риск залогодателя можно проанализировав условия договора залога о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, наличии факта государственной регистрации, а также того, что является нарушением условий обязательства по договору, и когда у залогодателя возникает право на обращение взыскания на заложенное имущество.

При регистрации залога адвокат может выступать представителем залогодателя, или заемщика, проверить договор, собрать документы, необходимые для регистрации, передать в регистрирующий орган.