1. Договор найма жилого помещения. Порядок заключения, изменения и прекращения договора найма жилого помещения. Деятельность адвоката при составлении договора поднайма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть двух видов в зависимости от того, кто является наймодателем. Следовательно, существует договор найма жилого помещения и договор найма жилого в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).
Также еще возможно заключение договора поднайма жилого помещения.
Статья 671 ГК РФ дает определение договора найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 672 ГК РФ дает определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 ГК РФ. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 673 ГК РФ определяет объект договора найма жилого помещения.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, указанным в статье 290 ГК РФ.
Статья 676 ГК РФ определяет обязанности наймодателя жилого помещения.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 677 ГК РФ определяет статус нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Статья 679 ГК РФ определяет порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Статья 680 ГК РФ определяет статус временных жильцов.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Статья 681 ГК РФ устанавливает обязанность по ремонту сданного внаем жилого помещения.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статья 682 ГК РФ определяет порядок платы за жилое помещение.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статья 685 ГК РФ допускает поднаем жилого помещения.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статья 674 ГК РФ устанавливает форму договора найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Статья 683 ГК РФ определяет срок в договоре найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Статья 686 ГК РФ допускает замену нанимателя в договоре найма жилого помещения.
По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Статья 687 ГК РФ определяет порядок расторжения договора найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Статья 688 ГК РФ устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
2. Анализ адвокатом условий договора участия в долевом строительстве с целью оценки рисков участника долевого строительства. Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве.
При анализе договора участия в долевом строительстве адвокат должен учитывать, что согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:
— предмет договора;
— объект долевого строительства;
— срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Предмет договора
Предмет договора — это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
Объект долевого строительства
В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).
Адвокат при защите интересов своего доверителя обязан учитывать, что застройщики обязаны использовать схему эксроу-счетов. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку — эскроу-агенту не выплачивается. Данные средства, в свою очередь подлежат страхованию банком.
Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Состав документов, необходимых для проведения таких операций устанавливается Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ.
Адвокат должен контролировать требование Закона о долевом участии о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности.
Признаком надежности застройщика является соблюдение положения о раскрытии информации застройщиком. Сведения размещаются в единой информационной системе жилищного строительства.
Закон о долевом участии содержит запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства регламентируется статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
1.1. В случае заключения лицом, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), с гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса (далее — гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического класса), по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, для государственной регистрации данного договора участия в долевом строительстве представляется также выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение этого гражданина в такой список. Застройщик или участник долевого строительства вправе не представлять указанную выписку. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан предоставить ее в срок не более чем пять дней с даты получения запроса.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;
5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации (далее — земельные участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
2.1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
3.1. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов;
3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства»;
4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.
3.2. В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подпункте 2 пункта 3.1 настоящей статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.
3. Круг лиц, уполномоченных обратиться с жалобой в Европейский суд по правам человека. Соблюдение адвокатом порядка обращения, критерии приемлемости жалобы.
Согласно Правилу 45 Регламента Суда формуляр жалобы должен быть подписан заявителем или представителем.
Если обращение в Суд происходит через адвоката или иного представителя, необходимо приложить к формуляру жалобы доверенность, уполномочивающую его выступать от имени доверителя. Представитель юридического лица (компании, ассоциации и пр.) или группы физических лиц должен подтвердить свое полномочие представлять заявителя. При подаче первичной жалобы представитель не обязательно должен быть адвокатом. На более поздних стадиях разбирательства представитель заявителя должен, по общему правилу, являться адвокатом, полномочным вести дела в одном из Государств, ратифицировавших Конвенцию. Адвокат должен как минимум пассивно владеть одним из официальных языков Суда (английский или французский).
Конвенция Статья 35 определяет условия приемлемости.
1. Суд может принимать дело к рассмотрению только после того, как были исчерпаны все внутренние средства правовой защиты, в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение шести месяцев, считая с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу.
2. Суд не принимает к рассмотрению никакую индивидуальную жалобу, поданную в соответствии со статьей 34, если она:
а. является анонимной; или
b. является по существу аналогичной той, которая уже была рассмотрена Судом, или уже является предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если она не содержат новых относящихся к делу фактов.
3. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, поданную в соответствии со статьей 34, если сочтет ее несовместимой с положениями настоящей Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы.
Суд отклоняет любую переданную ему жалобу, которую сочтет неприемлемой в соответствии с настоящей статьей. Он может сделать это на любой стадии разбирательства.
По этой причине является крайне важным то обстоятельство, что перед обращением в Суд были задействованы все судебные инстанции соответствующего Государства, с помощью которых представлялось возможным устранить нарушение прав. В противном случае необходимо доказать, что такие средства защиты были бы неэффективными. Это означает, что надлежит сперва обратиться в национальные суды, вплоть до высшей судебной инстанции, которой подсудно данное дело. При этом необходимо заявить национальным судебным органам хотя бы по существу те жалобы, которые в дальнейшем можно направить в Суд. В этой связи следует особо отметить, что юриспруденцией Суда не рассматривается в качестве эффективного средства правовой защиты процедура пересмотра в порядке надзора судебных решений, вступивших в законную силу, предусмотренная российским законодательством.
При обращении за защитой на внутригосударственном уровне Вами должны быть соблюдены национальные процедурные правила, включая сроки исковой давности. Если, например, кассационная жалоба отвергается по причине пропуска срока на обжалование, или по причине несоблюдения правил подведомственности, или ввиду нарушения соответствующих процедур, Суд не сможет принять дело к рассмотрению.
Однако, если объектом жалобы является какое-либо судебное решение, например приговор, необязательно предпринимать попытки возбудить процедуру пересмотра дела после прохождения обычной судебной процедуры обжалования. Равным образом не требуется обращения к несудебным процедурам, подачи прошений о помиловании или амнистии Петиции (к Парламенту, Главе Государства или Правительства, министру или уполномоченному по правам человека) не входят в перечень эффективных средств правовой защиты, к которым Вы должны прибегнуть.
4.Составьте проект искового заявления о возмещении ущерба, причинённого заливом квартиры.
Мировому судье судебного участка № 4 г. Щелково Московской области
Истец: Иванова Анна Ивановна
Ответчик: Сидоров Сидор Сидорович
Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры (цена иска 19223 (девятнадцать тысяч двести двадцать три) 38 коп., госпошлина 768 (семьсот шестьдесят восемь) рублей 92 коп.)
Истец является собственниками квартиры № 14 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 8888888. Собственником квартиры, № 18 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 8888888, расположенной этажом выше, является ответчик.
21 июня 2019 г. квартира истцов была залита водой по вине ответчиков. Согласно Акту о заливе от № 3 от 22 июня 2019 г., составленному начальником участка Управляющей компании и сантехником указанной управляющей компании с участием истца, 21 июня 2018гг. собственник квартиры №14 МКД вернулась с работы в 16 ч. 30 м и обнаружила мокрые пятна на стенах кухни под потолком, лужи воды под кухонным гарнитуром, на линолеуме в кухне. В ванной комнате обнаружены мокрые пятна под потолком вдоль стены. На полках кухонного гарнитура лежит осыпавшаяся от влаги штукатурка. Что свидетельствует о сильном промокании потолка и примыкающей к нему стены. Под линолеумом ощущается мокрая от влаги доска пола.
Со слов собственника кв. №18 затапливание произошло от оставления не выключенным его бабушкой кухонного крана.
Начальником участка в присутствии собственника кв. №14 была предпринята попытка переговорить с собственниками кв. №18. Пообщаться не удалось, так как жильцы кв. №18 не открыли дверь.
Исходя из изложенных обстоятельств ответчик не представил доказательств, что залив квартиры № 14 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 8888888, произошел не по его вине, например, из-за повреждения коммуникаций общего пользования за техническое состояние которых несет ответственность организация, осуществляющая управление многоквартирным домом.
Ответчик отказался в добровольном порядке возмещать причиненный ущерб. В связи с этим истцы вынуждены были в рамках досудебной подготовки обратиться в экспертную организацию ООО «Судебный эксперт» по вопросу определения стоимости ремонта квартиры. ООО «Судебный эксперт» было подготовлено экспертное заключение № 000000 от 20 июля 2019 г.
Фактическая стоимость ремонта квартиры истцов согласно заключению ООО «Судебный эксперт» № 000000 от 20 июля 2019 г. составила 19223 (девятнадцать тысяч двести двадцать три) 38 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Истцами были понесены расходы на проведение экспертизы по определению размера ущерба, причиненного в результате залития квартиры истцов по вине ответчика в размере 8500 (восемь тысяч пятьсот) рублей, что подтверждается Квитанцией-договором.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам. Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стоимость проведения экспертизы в размере в размере 8500 (восемь тысяч пятьсот) рублей подлежит взысканию с ответчиков в пользу истцов.
Также истцами были понесены расходы на получение выписок из ЕГРН на квартиру № 14 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 55555 и на квартиру № 18 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 7777777 в размере указать размер
Сумма госпошлины за получение выписок из ЕГРП также подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов на основании ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.
На основании изложенного
Прошу суд
На основании ст. ст. 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истцов сумму возмещения ущерба, причиненного в результате залива квартиры многоквартирного дома, расположенного по адресу: 2222222, в размере 19223 (девятнадцать тысяч двести двадцать три) 38 коп.
На основании ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истцов сумму оплаченную за проведение экспертизы по определению размера ущерба, причиненного в результате залития квартиры истцов по вине ответчика в размере 8500 (восемь тысяч пятьсот) рублей.
На основании ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истцов сумму государственной пошлины, оплаченной за получение выписок из ЕГРН на квартиру № 14 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 555 и на квартиру 66666 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 555555555 в размере указать размер
На основании ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истцов сумму государственной пошлины, оплаченной за подачу искового заявления в размере 768 (семьсот шестьдесят восемь) рублей 92 коп.
Всего взыскать с ответчика в пользу истцов указать сумму цифрами и прописью
Приложения
-
-
Квитанция об уплате госпошлины за подачу искового заявления 768 (семьсот шестьдесят восемь) рублей 92 коп.
-
Акт № 3 о залитии
-
Квитанция об уплате госпошлины за получение выписки из ЕГРН на квартиру истца
-
Квитанция об уплате госпошлины за получение выписки из ЕГРН квартиры ответчика
-
Заключение ООО «Судебный эксперт»
-
Дата
Подписи