200 СЗ РФ. 2008. № 30. Ст. 3617.

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (информации о застройщике и проекте строительства) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Кроме того, обязательным условием для приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

ООО «Агро Защита» привлекало денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, которые не прошли государственной регистрации, за что и было привлечено инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области к административной ответственности. Не согласившись с этим, оно обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленное требование ООО «Агро Защита», отметив, что общество, являясь застройщиком, вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома, поскольку им было получено разрешение на строительство, проектная декларация опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован. Отсутствие же государственной регистрации договоров, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, не препятствует привлечению обществом денежных средств дольщиков.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации такой вывод посчитал ошибочным. Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка. Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. При этом в соответствии с частью 3 статьи 4 рассматриваемого Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.