Однако Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с выводами нижестоящих инстанций и отменил их акты. Он отметил, что из буквального содержания статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию — это действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику. При этом процесс заключения рассматриваемого вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и по государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор следует признать незаключенным. Вышеназванная статья 4 корреспондирует со статьей 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации 202 .

 

202 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 г. № Ф08-8190/07 по делу № А32-10099/07-34/261 .

Цена договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

1 июня 2009 г. между ООО «Капиталстрой» (застройщик) и ООО «Строительный Мир» (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по такому договору являлось жилое помещение — трехкомнатная квартира (без отделки). Пунктом 3.3 договора было предусмотрено, что расчет между сторонами может быть произведен путем выполнения работ и поставки материалов. Полагая, что ООО «Строительный Мир» не исполнило свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве, ООО «Капиталстрой» направило в его адрес уведомление от 15 февраля 2010 г. № 31 об одностороннем отказе от исполнения по спорному договору. Считая такой отказ незаконным, ООО «Строительный Мир» обратилось в Арбитражный суд Орловской области.

Арбитражные суды трех инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Они установили, что стороны не конкретизировали в договоре конкретных условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты. Ссылка истца на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31 марта 2009 г. как на доказательство перехода прав на квартиру в счет стоимости выполненных работ и заключения договора долевого участия в строительстве не была принята во внимание, поскольку такой акт был составлен намного ранее заключения договора долевого участия в строительстве, тогда как существенные условия договора согласуются сторонами в момент его заключения 203 .