К сожалению, действующий ГрК РФ в статье 46.2 рассматривает в качестве одной из сторон договора о развитии застроенной территории не само муниципальное образование, а орган местного самоуправления, что является не совсем верным. Дело в том, что участниками гражданских отношений наравне с физическими и юридическими лицами признаются именно публично-правовые образования, включая и муниципальные образования (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), от имени которых действуют уполномоченные органы власти (пункты 1 и 2 статьи 125 ГК РФ). Несмотря на то что органы власти могут наделяться правами юридического лица в целях обеспечения их деятельности, договор о развитии застроенной территории направлен на удовлетворение муниципальных нужд, а не интересов отдельного органа местного самоуправления. Не названо также в ГрК РФ лицо, которое взяло на себя обязательства по развитию застроенной территории, инвестором, тогда как их исполнение предполагает вложение инвестиций в объекты недвижимости на застроенной территории.

Предметом договора выступает деятельность по развитию застроенной территории, в результате которой должны быть построены предусмотренные договором объекты капитального строительства. Помимо гражданско-правовых обязательств инвестора по вложению инвестиций, такой договор порождает и административно-правовые последствия, связанные с исполнением органом местного самоуправления своих полномочий. В связи с этим договор о развитии застроенной территории следует рассматривать как комплексный (межотраслевой) договор, который подлежит урегулированию нормами гражданского и публичного права.

17 сентября 2007 г. администрация г. Сочи и ЗАО «Маркет» (инвестор) заключили договор инвестирования, в соответствии с которым на инвестора возлагалась обязанность осуществить реконструкцию торгово-рыночного комплекса «Центральный» за счет собственных и (или) привлеченных средств на трех земельных участках, которые были переданы инвестору в аренду. Стороны согласовали условие об участии инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем перечисления 10028460 руб. в бюджет муниципального образования. В свою очередь, администрация г. Сочи должна была оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых для реконструкции распорядительных документов, а также оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов. Квалифицируя договор инвестирования в качестве договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не было согласовано условие о вкладе администрации г. Сочи, ЗАО «Маркет» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании такого договора незаключенным.

Удовлетворяя иск, арбитражные суды трех инстанций исходили из того, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а сама администрация г. Сочи не может быть субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В то же время в силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 этого договора должны были быть определены в дополнительном соглашении. Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, предмет договора ими не был согласован. На основании этого арбитражные суды, руководствуясь статьей 432 ГК РФ, признали спорный договор незаключенным, а уплаченные на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры денежные средства — неосновательным обогащением муниципального образования.