1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 445.
2 Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11. С. 22.
3 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.08.2005 по делу № КГ-А40/7974-05.
Передача земельного участка арендатору может реализовываться путем подписания сторонами договора и Акта приема-передачи земельного участка. Указанный Акт представляет собой доказательство существования определенных характеристик, свойственных объекту договора при его передаче в аренду, таких как качественные характеристики земельного участка, его состояние и иные данные.
Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма) 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Однако стороны могут просто не указать какой-либо срок. При этом считаем правильным утверждение, что условия, в том числе и существенные, считаются согласованными и вошедшими в договор только тогда, когда они текстуально определены и зафиксированы в письменной форме 2, дабы гарантировать защиту прав и законных интересов арендодателя и арендатора.
1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 449.
2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общее положение. М.: Статут, 1997. С. 443.
Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Однако договором можно установить срок аренды в 150 и более лет.
В соответствии с пунктом 7 статьи 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Это означает, что предельный срок аренды для других категорий земель, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, перечисленных пунктом 7 статьи 27 ЗК РФ, не установлен.
Максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не должен превышать 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).
Договоры аренды, заключенные на срок не более 1 года, не проходят государственную регистрацию. Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если договором аренды срок его действия установлен более одного года, сведения о его государственной регистрации отсутствуют, то такой договор считается не заключенным.