87 Строго говоря, сложные вещи создаются не абстрактными представлениями о функциональных связях между вещами, а скорее волей участников оборота, совершающих сделки по поводу совокупностей объектов. Например, кофейный сервиз из 25 предметов или мебельный гарнитур из стола и восьми стульев (классические примеры сложных вещей) могут быть проданы как общность (и тогда это будут сложные вещи) либо по отдельности; все зависит от желания продавца и покупателя.
88 Недвижимые вещи также могут образовывать сложную вещь. Например, в случае, если предметом договора купли-продажи будут одновременно 10 зданий, которые объединены функционально (например, это комплекс производственной базы), хотя право на каждое из них зарегистрировано в ЕГРН отдельно (в отношении каждого здания открыт отдельный раздел реестра), перед нами классический пример сложной недвижимой вещи. Крайне важно понимать, что в этом случае стороны заключили не 10 договоров купли-продажи (в смысле договоров-волеизъявлений), изложив их в одном договоре-документе 43, а одну сделку, предметом которой является множественность объектов. На практике это означает, что достаточно согласования существенных условий сделки (в первую очередь цены) для множественности объектов в целом, а не для каждой отдельной недвижимости, входящей в сложную вещь. Возможное требование органа по государственной регистрации прав об указании цены в отношении каждого объекта, входящего в предмет сделки, будет нарушать идею ст. 134 и положения Кодекса о сложной вещи.
43 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 2008. С. 14 и далее (автор гл. I — М.И. Брагинский).
89 Схожая практика была в свое время сформулирована Президиумом ВАС РФ в отношении ипотеки множественности объектов недвижимости. В одном из дел Суд пришел к выводу о том, что действующее законодательство не запрещает закладывать по одному договору ипотеки несколько недвижимых вещей; при этом ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не содержат указания на то, что при одновременном залоге нескольких недвижимых вещей в договоре следует указывать стоимость каждой из заложенных вещей 44. Аналогичным образом следует оценивать и условие о цене в договоре купли-продажи, который продавец и покупатель заключили в отношении нескольких зданий.
44 Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09.
90 Некоторое время назад существовала практика регистрации прав на сложную недвижимую вещь как на один объект, пусть даже физически состоящий из нескольких сооружений 45 (например, автозаправочную станцию). Это довольно грубая ошибка. Сложная вещь, повторюсь, не вещь, это совокупность вещей. В праве же недвижимости гражданско-правовому термину «вещь» соответствует термин «раздел реестра». Следовательно, если для некоторого объекта открыт раздел реестра, то именно этот объект и является (с точки зрения гражданского права) вещью. Если в соответствии с правилами кадастрового учета имеется возможность открыть один раздел кадастра (а затем и реестра) на некоторую совокупность сооружений, то перед нами не сложная вещь, а одна недвижимая вещь.