21 В чем смысл такого «удвоения», выражающегося в юридическом разделении земельного участка и здания? Это необходимо, кажется, лишь в том случае, когда право собственности на здание принадлежит одному лицу, а право собственности на участок — другому 11. Для иных ситуаций (когда и земля, и здание находятся в имущественной сфере одного лица) такое удвоение представляется совершенно излишним.
11 Ср., например, исторический обзор проблемы разделения собственности на здание и на участок: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904. С. 8 — 22.
22 В самом деле, какие дополнительные юридические возможности появляются у собственника земельного участка в случае признания здания, возведенного им для себя на этом участке, отдельной недвижимой вещью, также принадлежащей ему на праве собственности? Ведь этот объект и так находится в его имущественной сфере вследствие неразрывной связи с земельным участком, принадлежащим этому лицу на праве собственности… Признание в обсуждаемой ситуации здания недвижимой вещью не даст собственнику участка дополнительных возможностей по защите своего права, ведь как собственник участка он имеет исключительное право господства над всем, что находится в пределах границы его участка.
23 С экономической точки зрения признание здания недвижимой вещью тоже не приносит собственнику участка каких-то дополнительных выгод. Стоимость здания может быть легко учтена в стоимости самого земельного участка при совершении акта обмена, точно так же, как, к примеру, учитывается стоимость растущих на нем деревьев 12 или расположенного на нем водоема. Более того, такое решение лишь повлечет для собственника участка дополнительные издержки, связанные с регистрацией права собственности на здание.
12 Ср.: Charlto№ S. Putti№g U№iversal Classificatio№s of Property i№to Questio№: Sta№di№g Timber // Property Law Perspectives II / Ed. by B. Akkerma№s, E. Marais, E. Ramaekers. I№terse№tia, 2014. P. 131 — 133, 138 — 146. В работе разбирается режим деревьев, произрастающих на земельных участках, до их отделения. С точки зрения вещного права деревья объявляются составной частью недвижимости — земельного участка. Но в случае заключения договора купли-продажи деревьев на сруб для целей обязательственного права они рассматриваются как будущая (в смысле подлежащая отделению от участка) движимая вещь (meubles par a№ticipatio№). Разумеется, никому не приходит в голову считать деревья, растущие на участке, самостоятельной недвижимой (!) вещью, как это было некоторое время назад в российском праве ( Бевзенко Р.С. Не смешите мои сосны! Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 № 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7. С. 4 — 10).
24 Таким образом, для ситуации, когда одно и то же лицо является и собственником земельного участка, и обладателем построек на нем, нет ни юридического, ни экономического смысла рассматривать такую постройку как самостоятельную недвижимую вещь. Эту постройку проще всего квалифицировать как составную часть недвижимой вещи — земельного участка. Иными словами, перед нами будет одна недвижимая вещь — земельный участок со зданием на нем. Причем здание, возведенное собственником участка, разумеется, не может принадлежать кому бы то ни было, кроме как собственнику участка (принцип superficies solo cedit) 13.