17 Сразу же хотелось бы предостеречь читателя от каких-либо возможных ассоциаций с Англией. Несмотря на то что технически вся английская земля действительно считается принадлежащей Короне, тем не менее разветвленная система estate’ов (крайне своеобразных титулов на землю) и i№terest’ов (что очень условно можно перевести как обременения земельных титулов) позволяет фактически вовлечь ее в оборот так, как будто земля является собственностью частных лиц (см., например: Dixo№ M. Pri№ciples of La№d Law. 4th ed. Cave№dish, 2002. P. 4 — 7; Cooke E. La№d Law. Clare№do№ Press, 2006. P. 15 — 22).
33 При таком подходе, отрицающем в принципе полноценную, абсолютную частную собственность на землю, пользование землей частными лицами осуществляется на основе каких-либо ограниченных (и иногда оборотоспособных) титулов (пожизненное пользование, наследственная аренда и пр.), позволяющих их обладателям осуществлять хозяйственное использование земли. Таким образом решается «земельный вопрос», например, в отдельных азиатских странах 18 (в том числе в бывших республиках Советского Союза 19), арабских монархиях Персидского залива 20.
18 Public Admi№istratio№ i№ Southeast Asia: Thaila№d, Philippi№es, Malaysia, Ho№g Ko№g, a№d Macao / Ed. by E.M. Berma№. CRC Press, 2011. P. 32.
19 См., например, ст. 16 Земельного кодекса Республики Узбекистан: «Земля является государственной собственностью — общенациональным богатством, подлежит рациональному использованию, охраняется государством и не подлежит купле-продаже, обмену, дарению, залогу, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Узбекистан».
20 См., например: U№ited Arab Emirates La№d Ow№ership a№d Agriculture Laws: Ha№dbook. I№ter№atio№al Busi№ess Pub., 2013. P. 30.
34 Но, так или иначе, даже в таких правопорядках неизбежно существует тот или иной оборот зданий и сооружений; для того чтобы юридически организовать его, требуется наличие недвижимой вещи, вокруг которой «раскручивается» оборот. Такой самостоятельной недвижимой вещью, являющейся объектом права собственности, и выступает здание, построенное на публичной, т.е. чужой, земле.
35 Таким образом, легко заметить, что теоретически мыслимы две основные модели организации оборота недвижимости и структурирования объектов недвижимости. Первый — это условно «европейский» подход, предполагающий, что недвижимой вещью является земельный участок, на который устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть земельного участка или ограниченного вещного права на него. Второй подход (условно «азиатский») заключается в том, что земля вообще не участвует в гражданском обороте (так как она вся — публичная), недвижимой вещью объявляется здание, оно же и является главным предметом сделок; ограниченное же земельное право является скорее принадлежностью здания и следует за ним.
36 С момента принятия ГК РФ 1994 г. Россия технически могла быть отнесена ко второму типу юрисдикций. Действительно, несмотря на то, что в Конституции провозглашалась (в ст. 36) возможность граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, однако базовая глава ГК РФ, регулирующая право (частной) собственности на земельные участки (гл. 17), при принятии Кодекса в силу не вступила: ее действие было временно приостановлено до принятия Земельного кодекса РФ. Это было условием компромисса между исполнительной и законодательной властью (сам по себе факт необходимости поиска которого в нынешней российской политической действительности вызывает у молодого поколения удивление) при принятии ГК РФ 21.