85 В целом выделяют три подхода к регулированию объектов, которые предназначены служить общим целям: английский, германский и французский. Смысл первого заключается в том, что такие объекты находятся в обычной собственности как частных лиц, так и государства, но пользование ими осуществляется публикой, чему собственник не может препятствовать. Второй подход состоит в том, что публичные вещи рассматриваются так же, как обычная частная собственность, но собственником их может быть только публичное образование. Третий же подход исходит из того, что публичные вещи изымаются из-под сферы действия частного права, обладание ими и их регулирование — это задача публичного права. Карадже-Искров Н.П. К вопросу о праве государства на землю. Иркутск, 1928. С. 7 — 9; Он же. Публичные вещи. Вып. 1. Иркутск, 1927; из современных авторов: Винницкий А.В. Публичная собственность. М., 2013. С. 22 и далее. См. также: Resta G. Systems of Public Ow№ership // Comparative Property Law: Global Perspectives / Ed. by M. Graziadei, L. Smith. Edward Elgar Pub., 2016. P. 216 — 258. Автор приводит еще более интересный подход к делению имущества на (i) частное, (ii) публичное и (iii) общее. Очевидно, что есть разница между шахтой баллистической ракеты (это имущество публичное, так как оборона — это задача государства, защищающего данное общество от внешних угроз; использовать его могут — и должны — только военные специалисты) и Московским Кремлем или МКАДом (это имущество общее, предназначенное для использования всеми членами данного общества).
VI. ПОЭТАЖНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И ЕДИНЫЙ ОБЪЕКТ
152 Завершить исследование проблематики единого объекта недвижимости я хотел бы беглым анализом возможностей, которые модель единого объекта недвижимости предоставляет при установлении правового режима поэтажной (или горизонтальной) собственности. Смысл этого правового режима заключается в установлении для каждого лица, являющегося собственником помещения в здании, долевой собственности на здание (и его общее имущество) и специального права (или правомочия) на исключительное использование части пространства в здании 86.
86 Егоров А.В., Церковников М.А. Право на пространство в здании // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2. С. 49.
153 Действующее российское право предоставляет модель такого режима для собственников квартир в многоквартирных домах (см. ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 289, 290 ГК РФ); судебная практика применяет по аналогии (за некоторым изъятием) эти нормы и к нежилым зданиям, разделенным на помещения 87.
87 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.06.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
154 Существует несколько подходов к организации исключительного пользования частями здания. Первый заключается в том, что помещение признается самостоятельной вещью (очевидно, недвижимой) и объектом индивидуального права собственности. В этом случае здание, разделенное на помещения, не рассматривается как вещь, а квалифицируется как общее имущество собственников помещений, принадлежащее им в долях, соответствующих площади тех помещений, которые они имеют в собственности. Земельный же участок под зданием также рассматривается как элемент общего имущества. Такой подход принят во Франции, Германии, Испании 88, России 89.