29 Но принятие этого решения требует немедленного решения проблемы с правами на земельный участок: необходимо обеспечить, чтобы права на здание и право на участок не «разъезжались». Это нужно для того, чтобы (i) собственник здания всегда был управомочен эксплуатировать чужой земельный участок, на котором расположено здание (при отсутствии титула на чужой земельный участок такой управомоченности, разумеется, нет), и (ii) имел экономический интерес во внесении платежей за пользование чужим земельным участком, неся соответствующую юридическую обязанность. Так появляется концепция единства прав на землю и прав на земельный участок. Эти два объекта должны всегда «путешествовать» вместе, собственник здания на чужой земле непременно должен быть также обладателем какого-либо титула на земельный участок под зданием 15.
15 Кассо Л.А. Указ. соч. С. 18 — 23, 26.
30 Но раз вовлечение в оборот здания на чужой земле неизбежно влечет необходимость наличия (у обладателя права собственности на здание) и вовлечения в оборот какого-либо права на земельный участок, то почему бы тогда (и это уже другое решение, являющееся, на мой взгляд, наивысшей точкой развития юридической мысли при решении обсуждаемого вопроса) не признать, что здание является не самостоятельным объектом прав, а составной частью того права, которое имеется у застройщика на чужой земельный участок? Иными словами, здесь также реализуется идея единого объекта, но единство достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок.
31 Такой подход принят, например, в немецком праве. В соответствии с § 12 Закона о наследственном праве застройки строения, возведенные застройщиком, рассматриваются как составные части права застройки, но не составные части земельного участка 16. Соответственно, оборот зданий, выстроенных на ограниченном вещном праве, осуществляется путем оборота (продажи, залога и пр.) самого ограниченного вещного права; здание же, будучи составной частью этого права, принадлежит тому, к кому перешло ограниченное вещное право (либо обременено в пользу того, в чью пользу обременено право) на земельный участок.
16 Wieli№g H.J. Sache№recht. 5. Aufl. Spri№ger, 2007. S. 383.
32 Впрочем, существование здания или сооружения в качестве самостоятельной недвижимой вещи возможно (а может быть, даже и необходимо!) в случае, если соответствующий правопорядок вообще не признает земельный участок объектом каких бы то ни было гражданских прав в связи, например, с тем, что вся земля принадлежит Короне 17, государству, считается семейной наследственной неотчуждаемой собственностью правящей семьи и т.п. Такое правовое решение (вовсе не означающее непременно какой-то тоталитарный или просто недемократический характер правопорядка), например, будет оправданным в случае, если размеры соответствующего государства невелики, а земли, пригодной для использования, не очень много (например, вследствие гористого характера местности, из-за того, что значительная часть территории государства покрыта непригодной для жизни пустыней, и пр.). Возможно, в этом случае более рациональным (с точки зрения возможного дальнейшего прокладывания автомагистралей, железных дорог, газопроводов и пр.) способом использования такого ограниченного природного ресурса, как земля, будет недопущение частной собственности на землю (с тем чтобы впоследствии не производить дорогостоящее изъятие частной собственности для общих нужд).