По всей видимости, что-то в этом духе, пусть и на уровне интуиции (потому что серьезными юридическими рассуждениями соответствующие пассажи я назвать не могу), выражает и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 30.07.2013 № 4-КГ13-24, в котором она признала, что отчуждение земельного участка, принадлежащего одному из супругов, без одновременного отчуждения объекта незавершенного строительства, возведенного в период брака, невозможно. В этом Определении совершенно ошибочная мотивировка (о ней речь пойдет далее), но решение в целом Коллегия приняла, кажется, верное.
98 Фабула второго дела, в котором принцип единого объекта получил развитие в судебной практике, такова. Администрация сельского поселения заключила договор аренды земельного участка, на котором к моменту передачи участка в аренду уже были расположены спортивные сооружения и нежилые здания, с индивидуальным предпринимателем. Право собственности на указанные объекты за муниципальным образованием никогда зарегистрировано не было. По условиям договора арендатору участок предоставлялся в аренду на 10 лет для целей эксплуатации спортивных сооружений. Арендатор, якобы осуществивший реконструкцию этих объектов, на основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию зарегистрировал за собой право собственности на них.
99 Дальнейшее развитие ситуации было довольно предсказуемым: предприниматель обратился к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка в собственность по ст. 36 прежней редакции ЗК РФ. Публичный собственник, узнав, что принадлежащие ему объекты недвижимости теперь зарегистрированы за другим лицом, обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на те объекты, которые были зарегистрированы предпринимателем.
100 Суд первой инстанции в удовлетворении требований администрации отказал, апелляционный суд, напротив, иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил апелляционное Постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции. Основной мотив, по которому суды первой и третьей инстанций не удовлетворили иск, заключался в следующем: суды сочли, что истец не доказал, что соответствующие объекты принадлежат муниципалитету. Насколько я понял из обстоятельств дела, большинство спорных зданий были возведены после 30.01.1998, т.е. после введения в России регистрационной системы. Для того чтобы вновь возведенные здания были собственностью муниципалитета, он должен был в соответствии со ст. 219 ГК РФ зарегистрировать свои права на них, чего, однако, не произошло.
101 Президиум ВАС РФ отменил Постановление кассационного суда и оставил в силе акт суда апелляционной инстанции, существенно переработав мотивировку правовых выводов апелляции. Президиум отметил, что «сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем — собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним… являются составной частью земельного участка…». Таким образом, по мнению Президиума ВАС РФ, собственник земельного участка вправе оспорить государственную регистрацию права собственности на здания, находившиеся на указанном земельном участке, права на которые он (собственник) не зарегистрировал за собой. В случае же незаконной государственной регистрации прав на указанные здания за третьим лицом (т.е., по сути, в случае незаконного «горизонтального разделения» земельного участка со зданиями как единого объекта на несколько объектов недвижимости — земельный участок и здания) собственник земельного участка, которому принадлежали соответствующие здания (как составные части его участка), вправе требовать признания за собой права собственности на них 50.