Правовой режим земельного участка и объектов недвижимости

Правовой режим земельного участка и объектов недвижимости

1 Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права — совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2 Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3 Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, — это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4 Ну и, наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости, — пожалуй, главная проблема — это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

II. ПОДХОД РОССИЙСКОГО ПРАВА К ПОНЯТИЮ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ

Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.