Правовой режим земельного участка и объектов недвижимости

13 Особенно забавными и даже нелепыми выглядят правовые споры, в которых обсуждается правовой режим недвижимостей в силу закона (которые, вообще-то, предназначены для того, чтобы перемещаться в пространстве (ср. воздушные, морские и речные суда)), извлеченных из их обычной среды существования. Например, не так давно Верховный Суд РФ признал, что речной теплоход, перемещенный на берег и установленный на фундаменте (в нем был открыт, насколько я понял из обстоятельств дела, ресторан), не является недвижимостью (так как он более не представляет собой речное судно), а должен быть квалифицирован как движимая вещь. То есть, когда теплоход перемещался (!), он признавался недвижимостью; когда же он обрел покой (!!) на фундаменте, он стал движимой вещью 8. Понятно, что подобные интеллектуальные эскапады отечественного права недвижимости не только не придают ему солидности, но даже могут стать основанием для отказа в хотя бы какой-то толике здравого смысла!

8 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476.

14 Во-вторых, внутри группы недвижимостей, которую можно обозначить как недвижимость в силу природы, законодатель явно выделяет две подгруппы: первую можно условно обозначить как «естественную недвижимость» (земельные участки и неизвестные ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации 1997 г. участки недр), вторую — как «искусственную недвижимость». В качестве примера последней законодатель в ГК РФ называет «здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»; позже сам ГК РФ и Закон о регистрации 1997 г. включают в эту группу помещения — жилые (известные ГК РФ, хотя и не упоминаемые в числе недвижимых вещей) и нежилые, к которым ГК РФ добавляет также и машино-места. Еще жестче и недвусмысленнее звучит оговорка законодателя о том, что недвижимостью признается любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».

15 Таким образом, несомненно, что в вопросе о том, что такое недвижимая вещь, действующее право твердо стоит на принципе дуплицитета (двойственности): недвижимость — это и (i) земельный участок, и (ii) то, что на нем возведено.

16 Важнейший практический вопрос, который возникает при практическом применении ст. 130 Кодекса, заключается в следующем: всегда ли здания (сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) являются недвижимой вещью, либо возможны случаи, когда они недвижимыми вещами не являются?

17 Довольно известной является дискуссия о том, является ли понятие недвижимости строго юридическим (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Козырь, М.К. Кротов, О.Г. Ломидзе, С.А. Бабкин), либо оно имеет функциональное значение (С.А. Степанов, В.В. Витрянский, В.А. Алексеев, Б.М. Гонгало, Е.Ю. Петров и некоторые другие) 9.