40 Критику критерия самостоятельного назначения Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 6. С. 54 — 65. В целом, как мне кажется, опасения автора, выраженные в этой публикации, напрасны, так как судебная практика ВАС РФ, отказывающая в правовом режиме (не статусе, так как статус может быть только у лиц, но не у вещей!) недвижимости некоторым объектам вспомогательного назначения, имеет в виду не запретить возможность регистрации прав на все объекты вспомогательного назначения (подстанции и пр.), а провести разделительную черту между теми неразрывно связанными с земельными участками объектами, которые не имеют своей собственной самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка (например, забор, газон, футбольное поле и пр.), и подлинными недвижимыми вещами.
74 Указанный выше тест пригоден для определения правового режима объектов, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности лицу, которое возвело (либо приобрело) объект. Если же земельный участок находится у лица, возведшего строение, на каком-либо другом праве (аренда, ограниченные вещные права), то второй элемент теста видоизменится: решающее значение будет иметь лишь наличие у объекта собственного назначения в обороте (например, забор, возведенный арендатором на арендуемом участке, не будет недвижимостью вне зависимости от того, кто его возвел — собственник или арендатор). Исключением будет лишь ситуация, когда, например, арендатор возвел имеющий самостоятельное значение объект — здание или сооружение, но по договору арендатор приобретет лишь право пользования (но не собственности) на этот объект — собственность же на объект в соответствии с договором аренды сохранится за собственником земельного участка.
75 Нельзя не заметить, что подобное определение того, что такое недвижимая вещь по российскому праву, теснейшим образом связано с осуществлением судами ex post контроля в рамках разрешения споров между участниками оборота либо между заявителями и органами по регистрации прав. Никаких механизмов ex a№te определения того, что за объект перед нами — движимость, недвижимость или же составная часть земельного участка, нет. В итоге получается, что информацию о том, каков правовой режим соответствующего объекта, правообладатель получит не перед его приобретением (сооружением), а только по прошествии некоторого времени — в результате разрешения гипотетического спора.
76 Нет нужды обосновывать то, что такое положение дел совершенно неприемлемо и недопустимо. Определение того, является ли соответствующий объект недвижимостью ex post (а не ex a№te), порождает колоссальную правовую неопределенность в отношении довольно дорогостоящих объектов. Правовые режимы недвижимости, движимости и составной части земельного участка серьезно разнятся: это касается и момента приобретения прав (на составные части права вообще невозможно приобрести (см. далее)), и содержания сделок (в части существенных условий), и налогообложения, и пр. Известно довольно много случаев, когда покупатель приобретал, например, асфальтовое покрытие у лица, чье право собственности на него было зарегистрировано в реестре, полагая, что тем самым он приобретет право использовать (или даже выкупить) земельный участок под асфальтовым покрытием. Однако впоследствии выяснялось (например, в результате предъявления собственником земельного участка иска о признании зарегистрированного права отсутствующим), что этот объект, несмотря на то что в отношении него был осуществлен кадастровый учет, открыт раздел реестра и внесены записи о праве, не может считаться недвижимой вещью; суд оценивал асфальтовое покрытие как составную часть земельного участка. Это означает, что сделка была совершена сторонами по поводу того, что вещью не является, следовательно, такая купля-продажа просто не способна произвести какой-либо вещно-правовой эффект.