50 В данном деле это не обсуждается, но у меня не вызывает никакого сомнения и то, что собственник участка вправе требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), т.е. аннулирования результатов «горизонтального разделения», или, иначе говоря, признания государственной регистрации прав на здания отсутствующей. В этом случае участок вернется в модель единого объекта, а незаконно зарегистрированные за третьим лицом здания вновь приобретут правовой режим составных частей земельного участка.
102 Упомянутые правовые позиции Президиума ВАС РФ в принципе свидетельствуют о том, что концепция единого объекта, т.е. квалификация совокупности земельного участка и здания как одной вещи, через практику высшей судебной инстанции начала складываться в современном российском праве.
103 Однако недавние правовые позиции ВС РФ насчет того, возможно ли правовое единство земельного участка и здания, уверенность в этом выводе на первый взгляд способны поколебать. Речь идет в первую очередь о положениях, содержащихся в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (далее — Постановление № 25). В нем сформулированы следующие идеи:
(a) «…по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (предложение второе абзаца третьего п. 38);
(b) «Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится» (абзац четвертый п. 38).
104 Как можно прокомментировать указанные выводы, сделанные ВС РФ, из анализа положений ст. 130 Кодекса? На первый взгляд это отрицание как модели единого объекта, так и принципа, в соответствии с которым «горизонтальное разделение» земельного участка и здания происходит при государственной регистрации права собственности на здание за собственником участка либо иным лицом, имеющим право на застройку участка и присвоение в свою имущественную сферу выстроенных объектов.
105 Однако, как мне представляется, это все же не совсем так. Далее я докажу, что, даже используя столь неудачные формулировки при описании своего взгляда на понятие недвижимой вещи, ВС РФ все же, кажется, не отверг (или не смог отвергнуть) идею земельного участка и здания как единого объекта недвижимости.
106 В чем смысл процитированного выше фрагмента? Во-первых, в нем речь идет о том, что государственная регистрация права на объект не является обязательным условием для признания вещи недвижимой. Это верный вывод, с точки зрения позитивного права с ним спорить невозможно. Например, есть так называемые ранее возникшие права (п. 1 ст. 69 Закона о регистрации 2015 г.), которые не внесены в реестр; объекты этих прав являются недвижимыми вещами и без всяких записей. Собственно, такой пример и приводится в тексте пункта (предложение первое абзаца четвертого). Более того, верен и обратный вывод: по действующему праву наличие государственной регистрации права на объект не создает неопровержимого вывода о том, что соответствующий объект является недвижимостью. Сам факт наличия практики по признанию зарегистрированных прав на объекты «ненедвижимости» отсутствующими подтверждает это.