135 Кроме того, есть несколько текстуальных затруднений, которые препятствуют тому, чтобы воспринимать положения ст. 133.1 ГК РФ как полноценную реализацию в отечественном гражданском праве модели единого объекта недвижимости.
136 Во-первых, в ст. 133.1 Кодекса речь идет о совокупности зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке. Текстуальное прочтение нормы дает несколько неожиданный результат: единый недвижимый комплекс может возникнуть лишь в случае, если на земельном участке расположено несколько зданий и сооружений, т.е. если на земельном участке расположено одно здание либо одно сооружение, то положения ст. 133.1 ГК РФ применены быть не могут 76.
76 Именно такую интерпретацию этой нормы я слышал от одного из руководителей Росреестра сразу после проведения реформы объектов гражданских прав.
137 Во-вторых, в ст. 133.1 ГК РФ есть важная оговорка: совокупность признается одной вещью, «если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Причем эта оговорка сделана не только применительно к первому виду единого недвижимого комплекса (совокупности только зданий и сооружений), где она совершенно естественна и оправданна, но она формально охватывает и второй вид единых комплексов (где она совершенно, на мой взгляд, не нужна). Однако формальное прочтение нормы будет означать следующее: для того чтобы образовать второй вид единого комплекса (совокупность земельного участка и здания и сооружений на нем), необходимо иметь зарегистрированное право на земельный участок, зарегистрированное право на здание или сооружение, а затем объединить эти несколько недвижимых вещей в единый объект.
138 Понятно, что подобная интерпретация положений ст. 133.1 ГК РФ 77 не оставляет никакой надежды на то, что модель единого объекта в таком виде приживется на практике. Вместо того чтобы иметь зарегистрированное право на земельный участок, правомерно возвести здание или сооружение, ввести его в эксплуатацию — и на этом покончить с оформительской частью, имея в собственности единый объект — земельный участок и строение на нем как его составную часть, законодатель, кажется, требует от собственника участка совершить еще как минимум два похода в орган по государственной регистрации прав на недвижимость. Я не могу представить собственников недвижимостей, которых такая перспектива будет вдохновлять 78.
77 Которую я также слышал от того же коллеги из Росреестра.
78 Впрочем, в Законе о регистрации 2015 г. есть интересная норма, согласно которой «государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса» (п. 1 ч. 1 ст. 46). Иными словами, устранить хотя бы один лишний поход в орган по регистрации можно, если при строительстве зданий и сооружений в проекте предусмотреть, что они будут эксплуатироваться как единый недвижимый комплекс.