88 Europea№ Co№domi№ium Law / Ed. by C. va№ der Merwe. Cambridge U№iversity Press, 2015. P. 30.
89 Merwe C.G. va№ der. The Sectio№al Titles Act a№d the Woh№u№gseige№tumsgesetz // Comparative a№d I№ter№atio№al Law Jour№al of Souther№ Africa. 1974. Vol. 7. №o. 2. P. 169 — 171; Idem. A Comparative Study of the Distributio№ of Ow№ership Rights i№ Property i№ a№ Apartme№t or Co№domi№ium Scheme i№ Commo№ Law, Civil Law a№d Mixed Law Systems // Georgia Jour№al of I№ter№atio№al a№d Comparative Law. 2002. Vol. 31. №o. 1. P. 110 — 115; Егоров А.В., Церковников М.А. Указ. соч. С. 49 — 51, 53 — 55.
155 Второй подход состоит в том, что здание, разделенное на помещения, рассматривается как составная часть земельного участка, на котором оно расположено; последний же в долях принадлежит на праве собственности лицам, которые пользуются помещениями в здании. При этом сами помещения не рассматриваются как недвижимые вещи и как вещи вообще, они существуют в виде специального правомочия долевого сособственника земельного участка, смысл которого заключается в исключительном использовании именно этим сособственником определенного помещения в здании. Такой подход принят, например, в Швейцарии и Австрии 90.
90 Егоров А.В., Церковников М.А. Указ. соч. С. 51 — 53.
156 Третий подход заключается в том, что здание рассматривается как составная часть земельного участка, находящегося в сособственности некоторой группы лиц, а помещение является составной частью специального вещного права (права кондоминиума), предоставляющего право на эксклюзивное использование этого помещения. Такой подход принят, в частности, в Нидерландах 91.
91 Europea№ Co№domi№ium Law. P. 5; см. также: Ploeger H., Velte№ A. va№, Zeve№berge№ J. Real Property Law a№d Procedure i№ the Europea№ U№io№ Report for the №etherla№ds // www.eui.eu/Docume№ts/Departme№tsCe№tres/Law/ResearchTeachi№g/ResearchThemes/Europea№PrivateLaw/RealPropertyProject/The№etherla№ds.PDF.
157 Возможны и иные, более экзотические способы организации горизонтальной собственности на здание. К примеру, признание возможности выделения горизонтальных частей здания, при котором, например, собственник самого высокого этажа будет собственником крыши, а собственник самого нижнего этажа — собственником земельного участка 92. Или же возможны — по примеру скандинавских стран — организация поэтажной собственности через привлечение конструкции юридического лица, которое является собственником земельного участка с составной частью в виде здания, и установление правила о том, что участники этого юридического лица имеют эксклюзивное право пользования теми или иными помещениями в здании 93.
92 Так обстояли дела в Шотландии при появлении поэтажной собственности в XVII в.
93 Europea№ Co№domi№ium Law. P. 50.
158 Возвратимся тем не менее к вопросу о едином объекте и поэтажной собственности. Очевидно, что первая из описанных моделей — выделение индивидуальной собственности на помещение и долевой собственности на земельный участок и общее имущество здания — в большей степени схожа с моделью дуплицитета, неизбежно сопровождаемой принципом единства судьбы двух соответствующих объектов. Собственно, именно этот подход сегодня и предусмотрен действующим российским правом: в соответствии с ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении квартиры в многоквартирном доме к покупателю переходит в силу закона право на долю в общем имуществе здания. Таким образом обеспечивается неразрывность права на квартиру и права на земельный участок. Легко заметить, что при обсуждаемом подходе право на земельный участок как бы вытекает из права на квартиру (т.е. права произрастают «сверху вниз» — от помещения к земле).