159 Однако при второй и третьей моделях принцип единого объекта вполне соблюден: здание и помещение рассматриваются как составная часть земельного участка, а право пользоваться помещением проистекает из права на долю в земельном участке 94. Получается, что в этом случае права произрастают «снизу вверх» — от земли к помещению.
94 Я здесь не обсуждаю технику юридической привязки исключительного права пользования квартирой к доле в земельном участке; это в принципе довольно легко делается средствами регистрационной системы в сфере прав на недвижимое имущество.
160 Мне представляется, что вторая модель организации поэтажной собственности удачнее догматически 95. Во-первых, она позволяет лучше показать юридическую связь между земельным участком и помещениями, расположенными в здании, занимающем этот участок. Это важно для случаев, когда публичные власти будут покушаться на соответствующий земельный участок и поставят вопрос о сносе, например, ветхого здания, разделенного на помещения. Мне представляется, что позиция сособственника земельного участка при переговорах с публичными властями в таком случае психологически прочнее, чем позиция собственника пространства в соответствующем здании.
95 Не говоря уже о естественности вырастания чего-либо от земли наверх; но это скорее ирония, чем содержательное соображение.
161 Во-вторых, именно модель единого объекта в поэтажной собственности, основанная на идее долевой собственности на участок с привязанным к этой доле правом исключительного пользования помещением, лучше показывает связь между использованием помещения и необходимостью несения части бремени расходов на содержание всего общего имущества (а не только, например, прилегающего или иным образом связанного с помещением). Индивидуализация квартиры (офисного помещения) неизбежно психологически подталкивает ее собственника к тому, чтобы, замкнувшись в собственном пространстве, забыть об общем имуществе (подъезде, придомовой территории, детской площадке и пр.). Когда же «главным объектом» является доля в застроенном земельном участке, забыть о необходимости участвовать в общих расходах на подобные объекты очень непросто.
162 В-третьих, модель единого объекта позволяет избегать оформительских и юридических сложностей, связанных с переустройством помещений в здании. Например, в случае, если лицо является собственником квартиры и делает в ней перепланировку, изменения в квартире теоретически должны найти отражение в реестре (иначе будет нарушен важный принцип регистрационного режима — принцип специалитета: объект, права на который зарегистрированы в реестре, должен быть тождествен тому, как он существует на деле). Надо ли говорить о том, что это вызывает временные и финансовые затраты у собственника 96. В модели же единого объекта таких проблем нет: переустройство квартиры не может повлечь за собой изменение размера доли (ведь за пределы капитальных стен квартиры переустройство выйти не способно, а стало быть, доля сособственника увеличиться не сможет), и идентификация квартиры, производимая по номеру, также при этом не страдает.