9 Подробное описание взглядов ученых — сторонников того или другого подхода Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 5 — 10.
18 Мне представляется, что этот спор для российского права недвижимости на современном этапе во многом является схоластическим. С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостями), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость — это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект 10.
10 В целом вне российской правовой системы первый — юридический — подход представляется наиболее логичным. Однако он безусловно верен лишь для тех юрисдикций, где недвижимостью объявляется только земельный участок (и в качестве исключения из этого правила — помещение). Когда права на участок зарегистрированы (например, при его образовании), он является недвижимой вещью; если участок не фигурирует в реестре, его нет как вещи. Никаких споров относительно того, является соответствующий объект земельным участком или нет, вестись не может (в отличие от споров о том, является ли та или иная постройка недвижимой вещью). Поэтому, увы, ни юридический, ни функциональный взгляд на понятие недвижимой вещи разобраться в том, что же такое недвижимая вещь по современному российскому праву, не помогут: функциональный — потому, что он не способен сформулировать адекватный критерий отличия движимости от недвижимости; юридический — потому, что он приводит к уже упомянутому выше логическому кругу.
19 Текстуальный анализ положений ст. 130 ГК РФ дает любопытный результат. В тексте нормы к недвижимым вещам относятся земельные участки (именно так — во множественном числе!) и то, что неразрывно связано с ними. Таким образом, при преобразовании этого текста в единственное число получается, что недвижимая вещь — это земельный участок и расположенный на нем объект. Употребление союза «и», обозначающего в русском языке соединение понятий, предметов, явлений, как нельзя кстати подчеркивает, что, несмотря на кажущееся противопоставление земельного участка (природной недвижимости) и здания (естественной недвижимости), законодатель вовсе не имеет в виду разделять их; напротив, недвижимая вещь одна — это «земля и здание».
20 Однако, увы, на практике это обстоятельство фактически игнорируется и учеными, и судами, и практикующими юристами. Статья 130 ГК РФ понимается в том смысле, что недвижимыми вещами являются (i) земельные участки, а также (ii) здания, (iii) сооружения и т.д. Тем самым в практику довольно настойчиво проводится идея о том, что земельный участок и здание на нем — это не одна вещь, а две.