Гражданское право. Особенная часть

Раздел VIII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

В ПОЛЬЗОВАНИЕ

Глава 38. ДОГОВОР АРЕНДЫ

§ 1. Общие положения о договоре аренды

1. Договор аренды (имущественного найма) это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально определенных вещей без перехода права собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций. Например, по римскому праву договор найма создавал правоотношение только между нанимателем и наймодателем и не имел никакого правового эффекта для третьих лиц. Так, при продаже имущества права арендатора не сохранялись 1.

1 См. об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. М., 2005. С. 382 (автор главы В.В. Витрянский).

Исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Поэтому по российскому гражданскому праву договор аренды создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами («всяким и каждым», кто должен не препятствовать арендатору в осуществлении владения и пользования объектом аренды) 1. Вместе с тем по целому ряду причин к отношениям по возмездному владению и пользованию жилыми помещениями нормы об аренде не применяются, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 671 ГК.

1 См.: Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. III: Обязательственное право. С. 325.

2. Признаки договора аренды.

1. Исходя из легального определения договор аренды является:

консенсуальным 1, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору;

1 Это общее правило, исключением можно считать аренду транспортных средств.

возмездным в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

2. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК) и индивидуально определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

3. Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.

3. Виды договора аренды. Во первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК, но и в других нормативных актах (например, в ЗК, Лесном кодексе).

Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель 1. Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям. Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, проката спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга прежде всего спецификой содержания.

1 В терминологии ст. 625 ГК это «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества».