последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем.

Арендатор в этом случае вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Представляется, что «перевод» прав и обязанностей не влечет прекращения нового договора аренды. Арендодатель отвечает перед новым арендатором за невозможность исполнить надлежащим образом обязанность предоставить объект аренды в пользование.

11.3. Особенности изменения договора аренды.

1. Законодатель устанавливает общее диспозитивное ограничение на изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если договором установлена возможность одностороннего изменения арендной платы и арендодатель злоупотребляет такой возможностью, то арендная плата взыскивается за соответствующий период в сумме, не превышающей средние рыночные ставки 1.

1 Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

2. Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, за которое арендатор не отвечает. Причем это может быть и случайное ухудшение имущества. Данное право императивно, иное может быть предусмотрено только законом.

3. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК). Соответственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга 1.

1 См. Определение ВС РФ от 24 марта 2017 г. № 303 ЭС16 16877.

4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным заключенным на неопределенный срок.

11.4. Основания расторжения договора в судебном порядке. Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК). Законодатель в ряде случаев прямо указывает, какие нарушения дают право потребовать расторжения договора, т.е. какие нарушения всегда предполагаются существенными. Однако это не означает, что иные нарушения договора аренды не могут служить основанием для иска о расторжении договора, если они являются существенными 1.

1 Например, если арендатор просрочил внесение арендной платы не два раза подряд, а шесть раз «не подряд», думается, арендодатель все равно имеет право потребовать расторжения договора.

Законодатель прямо указывает на следующие основания для расторжения договора в судебном порядке:

1) арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;

2) арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;

3) арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;

4) арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;

5) арендодатель не производит капитальный ремонт;

6) объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;

7) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть существенными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);

8) арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;

9) арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность возложена на арендатора.

Законодатель установил, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок 1. Соответствующей оговорки для арендатора не предусмотрено.

1 Вместе с тем исполнение арендатором обязанности после получения предупреждения не исключает возможности расторжения договора, во всяком случае в понимании судебной практики (см. п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Следует также иметь в виду, что направление предупреждения не освобождает от обязанности до обращения в суд предложить расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 2 ст. 452 ГК).