договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее года или на неопределенный срок 1.

1 Практикой срок аренды, определенный с 1 го числа какого либо месяца текущего года до 30 го (31 го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ № 66).

3. Размер арендной платы является существенным условием.

4. Односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за три месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

4. Особенности аренды зданий, сооружений, помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения:

1) установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2) исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере если объект фактически передан арендатору 1;

1 Соответствующая редакция п. 3 ст. 433 ГК действует с 1 июня 2015 г., она появилась под влиянием уже сложившейся судебной практики (п. 3 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ № 165). Приоритет более общего правила п. 3 ст. 433 перед п. 2 ст. 651 ГК может быть объяснен принципом «последующий закон имеет приоритет перед ранее принятым». При этом современная практика Верховного Суда РФ (см. Определение ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309 ЭС16 14273) признает незарегистрированные договоры аренды заключенными для сторон договора, даже если они были оформлены до 1 июня 2015 г., что может служить примером толкования закона «против буквы».

3) поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например, безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению 1. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

1 Представляется, что такое же право арендатор приобретает, если в договоре указано, что у арендатора нет никаких прав на земельный участок. Такое указание будет противоречить смыслу ст. 652 ГК.