4) существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче.

Ему придается настолько серьезное значение, что уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

5. Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

обязательность уведомления о переводе долгов;

право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);

при неисполнении обязанности по уведомлению солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2. Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов 1. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

1 Указание на то, что в результате распоряжения не должна уменьшаться стоимость предприятия, вряд ли может считаться серьезным ограничением прав арендатора, скорее это выражение обязанности арендатора вернуть предприятие той же стоимостью, что он получил.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

6. Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме здесь не могут быть приведены. Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его, особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и т.д. Также следует отметить наличие особенностей так называемой строительной аренды аренды земельных участков с целью возведения на них объектов капитального строительства. На содержание прав и обязанностей сторон такого договора большое влияние оказывает наличие градостроительного законодательства, особого порядка строительства, то, что арендодатель чаще всего является еще и стороной публичных отношений, связанных со строительством 1.

1 Например, Верховный Суд РФ указал, что, если арендатор не имел возможности осуществлять строительство на земельном участке по вине арендодателя (арендодатель, выступая в качестве стороны в градостроительных отношениях, незаконно не выдал разрешение на строительство), арендная плата уплате не подлежит (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).