Во первых, закон допускает так называемый возвратный лизинг, когда арендатор одновременно является продавцом объекта лизинга. Очевидно, что в этом случае правила о взаимоотношениях продавца и арендатора не применяются, поскольку эти субъекты совпадают в одном лице.

Во вторых, как уже упоминалось, наиболее распространенным в российском обороте является выкупной лизинг, который содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором. Особенность выкупного лизинга в том, что в сумму лизинговых платежей на самом деле сторонами закладывается не только плата за владение и пользование объектом лизинга, но и часть выкупной цены. Соответственно, при досрочном расторжении такого договора арендодатель оказывается обычно в более выигрышной ситуации. Он получает не только плату за пользование, но и часть выкупной цены. Доход арендодателя может даже существенно превышать размер убытков, причиненных таким расторжением. В судебной практике сформулированы достаточно подробные правила восстановления баланса интересов сторон выкупного лизинга в случае его расторжения 1.

1 См. Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 17. Думается, что на данный акт серьезное влияние оказала кредитная теория лизинга, тогда как законодатель исходит все же в основном из арендной теории.

Глава 39. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Общие положения о договорах найма жилого помещения

1. Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данного правоотношения определяются гл. 35 (ст. ст. 671 688) ГК и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско правовых договоров.

2. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее договор социального найма), договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения (далее договор коммерческого найма) 1. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма специализированных жилых помещений, в том числе служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно строительных кооперативов.

1 Термин «коммерческий наем» введен в научный оборот П.В. Крашенинниковым в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996). Примеч. отв. ред.