§ 3. Строительный подряд
1. Договор строительного подряда представляет собой соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).
Специфика договора строительного подряда определяется в первую очередь его предметом это строительные работы, результатом которых является либо новый объект недвижимости, либо реконструкция существующего объекта недвижимости (предприятия, здания (жилого дома), сооружения или иного объекта).
Предметом договора строительного подряда также являются работы по капитальному ремонту зданий и сооружений и монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы. Следовательно, если монтажные работы не связаны со строящимся объектом (например, поставщик доставил на завод оборудование, подлежащее сборке и присоединению к электрическим сетям, смонтировал его, подсоединил к сетям и ввел в работу), то к таким работам применяются общие положения о подряде. Необходимо отметить, что норма, распространяющая на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о строительном подряде (п. 2 ст. 740 ГК), является диспозитивной, поэтому если стороны своим соглашением прямо исключили применение к таким работам положений о строительном подряде, то к таким работам также следует применять общие положения о подряде.
2. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора строительного подряда, осуществляется, помимо ГК, рядом нормативных актов. Экономические основы данных отношений урегулированы Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом об инвестициях. Ряд публично правовых требований и ограничений установлен ГрК (основания и порядок выдачи разрешения на строительство, например), Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. № 169 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»; порядок предоставления земельных участков под строительство устанавливается ЗК.
Важное значение имеют СНиПы строительные нормы и правила, которыми определены сугубо технические требования к проведению работ и объекту строительства.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 гл. 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда и Закона о защите прав потребителей.
3. В строительном подряде широко распространен принцип генерального подряда, при этом каких либо специальных требований к подрядчику и заказчику ГК не предъявляет. Вместе с тем, поскольку строительные работы представляют собой более сложный вид работ в сравнении с иными работами, осуществляемыми в рамках договора подряда, и от их качества зависит безопасность вновь возведенного или реконструированного объекта недвижимости, закон предусматривает различные формы контроля соответствия лиц, намеренных осуществлять строительство, необходимому уровню квалификации. Так, в отношении объектов капитального строительства п. 2 ст. 52 ГрК установлено, что работы по договорам строительного подряда, заключенным со специальными субъектами строительной деятельности, названными в ГрК (застройщиком, техническим заказчиком), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено данной статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Лица, не являющиеся членами таких саморегулируемых организаций, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 ГрК). Пунктом 2.2 ст. 52 ГрК установлены исключения из требования о членстве в саморегулируемой организации для отдельных категорий лиц.
По общему правилу для осуществления строительства требуется разрешение на строительство, основания и порядок выдачи которого детально регламентированы ст. 51 ГрК (п. 17 данной статьи предусмотрены случаи, когда для осуществления строительных работ разрешение на строительство не требуется).
Дополнительные права заказчика по осуществлению контроля и надзора за выполнением работ, предоставленные ему ст. 748 ГК, обусловливают возможность участия в правоотношениях из договора строительного подряда инженера (инженерной организации) специализированной организации, в функции которой входит оказание услуг по такому контролю и надзору на профессиональной основе. Сфера строительства требует необходимых познаний, которых может не быть у заказчика, поэтому у него может существовать интерес в привлечении такой организации, при этом договор возмездного оказания услуг с этой организацией не требует согласования с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда должны быть определены функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
4. Помимо существенных условий договора подряда, к числу которых относятся предмет и срок, в договоре строительного подряда должны быть определены (п. 2 ст. 743 ГК):
состав и содержание технической документации;
какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Техническая документация это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в соответствии с которыми подрядчик обязан выполнить работу. По существу, техническая документация отражает задание заказчика. Если речь идет о возведении объектов капитального строительства, то техническая документация включает в себя проектную документацию, состав которой определен п. 12 ст. 48 ГрК (схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно технического обеспечения, перечень инженерно технических мероприятий, содержание технологических решений и т.п.). Объем проектной документации в отношении объектов капитального строительства весьма значителен и, как правило, подлежит экспертизе, в том числе в случаях, предусмотренных законом, государственной экспертизе (ст. 49 ГрК).
Несмотря на то что условие о составе и содержании, а также субъекте и сроке предоставления технической документации сформулировано в законе как существенное, судебная практика выработала достаточно гибкий подход к оценке договоров, в которых такие условия отсутствуют. Так, в п. 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (далее Обзор) закреплено, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Данная позиция позволяет избежать злоупотреблений таким способом защиты, как признание договора незаключенным (например, подрядчик, не желая платить предусмотренную договором неустойку за просрочку, обращается с иском о признании договора незаключенным, ссылаясь на то, что в договоре не согласовано условие о технической документации). Суды исходят из того, что если, несмотря на отсутствие в договоре условия о технической документации, стороны фактически приступили к его исполнению и неопределенность в отношении предмета отсутствовала, работы без разногласий выполнялись подрядчиком и принимались заказчиком, то оснований для признания договора незаключенным нет. Таким образом, подход не должен быть сугубо формальным: нет условия о технической документации, поэтому договор не заключен. Необходимо устанавливать действительную волю сторон и оценивать, имелась между ними неопределенность в предмете договора вследствие отсутствия условия о технической документации или нет. Об отсутствии такой неопределенности свидетельствует факт исполнения договора: если работы выполнены подрядчиком и приняты заказчиком, значит, предмет договора был в достаточной степени определен и условия договора в целом позволяли его исполнить.
5. Из п. 1 ст. 743 ГК следует, что при выполнении работ в рамках договора строительного подряда должна быть составлена смета, определяющая цену работ. В связи с этим в литературе высказана точка зрения, согласно которой существенным условием договора строительного подряда является цена 1. Между тем она не нашла поддержки в судебной практике, что следует, в частности, из п. 6 Обзора, допускающего установление в договоре строительного подряда способа определения цены или ее составной части, а также п. 11 Обзора, предусматривающего возможность неденежного предоставления со стороны заказчика в оплату работ. Думается, что в случае отсутствия сметы и отсутствия в договоре условий о способе определения цены оплата должна производиться на основании п. 3 ст. 424 ГК с учетом расходов, обычно требующихся для осуществления такого рода строительных работ и выплачиваемого подрядчику при сравнимых обстоятельствах вознаграждения.
1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4 е изд., перераб. и доп. М., 2003. Т. 2. С. 389, 391.