§ 6. Особенности договора продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК).
2. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи недвижимости, состоит из норм § 7 гл. 30 ГК, ЗК. Следует учитывать также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54, информационном письме Президиума ВАС РФ № 21, Постановлениях Пленума ВС РФ № 10 и 25.
3. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.
4. Предметом договора продажи недвижимости является недвижимость (недвижимое имущество), в том числе земельный участок, здание, сооружение, квартира и т.д. (ст. 130 ГК) 1.
1 Предметом договора продажи недвижимости может быть недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление Пленума ВАС РФ № 54).
5. Форме договора продажи недвижимости посвящена ст. 550 ГК. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
6. К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК). Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК).
7. Обязанности продавца по договору продажи недвижимости.
7.1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. ст. 549, 556 ГК). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности применяются общие положения о купле продаже (ст. 463 ГК).
7.2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК). При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле продаже (ст. 475 ГК).
8. Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
9. Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о купле продаже.