Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; места общего пользования, несущие, ограждающие, ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца; земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например в Законе г. Москвы от 9 ноября 1994 г. № 19-87 «О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений».
В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» утратил силу (Указ Президента РФ от 19 октября 1996 г. № 1472).
Существенные изменения в законодательстве произошли с принятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст. 289 — 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).
Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений 1 .
1 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юридическая фирма «Контракт», 2006. С. 88.
К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие «собственник помещения» без указания о том, что собственниками помещений являются собственники жилых и нежилых помещений.
Собственники жилых и нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.