Федеральным законом об ипотеке допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Конституционный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. № 12-О-О указал, что, как правило, обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается. Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки.
По смыслу п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, т.е. в данном случае по кредитному договору.
Таким образом, обращению взыскания на заложенное имущество должно предшествовать установление факта задолженности, ее суммы и иные обстоятельства неисполнения должником своих обязательств по обеспеченному залогом обязательству 1 .
1 Пластинина Н. Банк и ипотечный заемщик: мир, дружба и… дамоклов меч? // Жилищное право. 2015. № 10.
В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным жилым помещением, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Основанием может быть также нарушение обязанностей по страхованию заложенного жилого помещения, необоснованный отказ залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия залогодержателя.
Важно отметить, что допущение обращения взыскания на единственное жилье относится не ко всем случаям ипотеки, а только если жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.
Таким образом, если жилое помещение было заложено в обеспечение займа между физическими лицами и оно является единственным жильем для заемщика, на него не может быть обращено взыскание.
Пример из судебной практики.
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. № 33-4132.
К.С.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Х.Т.А. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, в обоснование которых ссылался на то, что 4 февраля 2010 г. между сторонами был заключен кредитный договор с залоговым обеспечением. Согласно условиям договора истец предоставил ответчику заем на сумму 150 000 руб., ответчик в целях обеспечения исполнения обязательств на основании договора ипотеки, заключенного между сторонами 4 февраля 2010 г., предоставил в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру.