Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такого помещения общим.

В связи с этим определенный теоретический и практический интерес представляют отличительные признаки нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости:

— отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (нежилое помещение должно быть обособленным);

— помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

— помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования;

— оно должно быть изолированным от других помещений, в том числе жилых;

— помещение может быть использовано без какого-либо ущерба для жилого здания для других, чем для жилых, целей;

— помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение);

— помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании;

— помещение должно быть пригодно для использования по назначению 1 .

1 Уруков В.Н., Урукова А.В. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости // Юрист. 2010. № 3. С. 42 — 47.

Таким образом, в специальной юридической литературе отмечается, что с учетом наличия перечисленных критериев нежилые помещения следует признать самостоятельными объектами недвижимости.

В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений. Не совсем понятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

На наш взгляд, жилым помещением может быть:

— жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

— отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место вспомогательного использования);

— часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

— часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

§ 2. НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

И ПРЕДЕЛЫ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Пределы пользования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием в 2005 г. Жилищного кодекса РФ споры только лишь усилились. И это вполне понятно, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.