Жилищное право. Учебник

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.

Пункт 1 ст. 29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

1) если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

2) если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник — в судебном порядке заявит о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.

Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: «Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости». При этом суды высших инстанций определили, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта 1 .