Жилищное право. Учебник

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма — договор найма специализированного жилого помещения 1 . На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а к подвиду договора социального найма, так как данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ.

1 См., например: Шипунова Е. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2008. № 11. С. 60 — 68; Шипунова Е. Основание возникновения жилищного правоотношения по найму специализированных жилых помещений: договор или решение уполномоченных лиц? // Жилищное право. 2009. № 1. С. 60 — 64; Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства Максименко А.М. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения // Проблемы правоохранительной деятельности. 2011. № 2. С. 33 — 36.

С 22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», его отдельные положения вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Указанным Федеральным законом в ЖК РФ включены новые разделы: «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома». Введена классификация жилищного фонда. В зависимости от целей использования условно можно выделить жилищный фонд потребительского использования и жилищный фонд найма, который включает фонды некоммерческого и коммерческого использования и специализированный жилищный фонд.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (предоставляются определенной категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с федеральным законом) и по договорам найма жилых помещений (предоставляются иным гражданам).

При этом определено, что наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть орган государственной власти и орган местного самоуправления либо уполномоченная ими организация, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения. При этом наймодателем по таким договорам в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Нанимателем по такому договору могут быть граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если:

— доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают установленный органами местного самоуправления максимальный размер;

— гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным в установленном порядке малоимущим.

Законодательно установлен срок заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на срок не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.