Жилищное право. Учебник

Третьим способом управления имуществом многоквартирного дома является управление управляющей организацией. Понятие управляющей организации было закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (действуют не в полном объеме).

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В случае выбора такого способа управления имуществом многоквартирного дома с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Отметим, что к конструкции договора управления многоквартирным домом может обратиться товарищество собственников жилья и жилищного кооператива. В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должны быть указаны:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

§ 8. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Представляет особый интерес способ управления многоквартирным домом — управление через управляющую организацию, а точнее, форма его осуществления.

Данный способ управления реализуется путем заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений (органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива) в доме и профессиональной управляющей организацией, которая в течение согласованного срока и за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора, ранее неизвестным гражданскому и жилищному законодательству. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливал, что «управление кондоминиумом может осуществляться путем… передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги» (подп. 3 п. 2 ст. 20). Эта формулировка была прообразом современного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).