Жилищное право. Учебник

В ЖК РФ договору управления многоквартирным домом (далее — договор управления) посвящена отдельная ст. 162, содержащая достаточно развернутое регулирование. Это свидетельствует о признании договора управления самостоятельным договорным типом (видом).

В зависимости от деления гражданско-правовых договоров на виды по различным основаниям договор управления является:

1) двусторонним договором. Контрагентом управляющей организации могут являться или собственники помещений, или ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае, указанном в ст. 163 ЖК РФ, — единолично муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация. В случае когда договор управления заключается с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то на другой стороне имеется множество собственников, но тем не менее договор заключается с каждым собственником помещения. То есть как документ договор управления подписывается или единоличным собственником помещения, или всеми, или одним участником общей совместной собственности на помещение, или всеми участниками общей долевой собственности на помещение, или по отдельности каждым участником общей долевой собственности на помещение. В том, что не требуется подписывать договор управления сразу всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, нетрудно убедиться, сравнив формулировку ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о заключении рассматриваемого договора «с каждым собственником помещения» с формулировкой ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающей, что в качестве одной стороны заключаемых договоров с подрядной организацией при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом выступают «все или большинство собственников помещений». В отношении порядка заключения договора управления нельзя согласиться с мнением, что «договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании)», а также с тем, что «заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон». Такой вывод не соответствует диспозиции п. 1 ст. 445 ГК РФ. В ч. 5 ст. 46 ЖК РФ нет указания на обязательность заключения договора управления для собственника помещения и для управляющей организации. В этой норме речь идет об обязательности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном порядке, что не одно и то же. В решении собрания обязательным для всех собственников являются только выбор конкретной управляющей организации и принятые собранием условия договора управления (ч. 2 ст. 161 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому предусмотренное в ст. 445 ГК РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке в данном случае применяться не может;

2) взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора. Например, собственник помещения имеет право требовать надлежащего качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг и обязан вносить плату по договору управляющей организации, а с обязанностями управляющей организации по управлению многоквартирным домом корреспондирует ее право требовать от собственников помещений своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;