1 Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушниковой. М.: Городец, 2005. С. 117.
В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
В основной своей массе нормы, которые касаются вещных прав, в том числе и вещных прав на жилое имущество, находятся в разделе II ГК РФ (ст. 209 — 306). Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В ст. 218 ГК РФ перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается, что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования, право распоряжения.
Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в п. 1 устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении его права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.
Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственности — распоряжение жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.
В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это такие договоры, как, например, договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц — договор аренды и другие.
К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речи о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами, отчуждение 1 . Это объясняется тем, что при разделении предмета правового регулирования переход права собственности на жилые помещения — это предмет регулирования гражданского права, а не жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.