— по основанию возникновения существует ипотека в силу закона, т.е. возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон, и ипотека в силу договора.

Случаи возникновения ипотеки в силу закона:

— рента — ипотека возникает помимо воли сторон в силу закона, при этом заключается договор ренты, по которому при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на передаваемое по договору имущество;

— продажа в кредит — приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП;

— строительство в кредит — жилые дома или квартиры, построенные с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

— оформление в кредит долевого участия в строительстве — права требования участника при долевом строительстве.

При заключении договора об ипотеке в нем должны быть отражены следующие существенные условия: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

В таком случае никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.

Оценка жилого помещения проводится специализированными оценочными фирмами либо сертифицированными специалистами-оценщиками с учетом современных реалий на рынке жилья, перспектив его развития.

Как уже отмечалось, при оформлении ипотеки может выдаваться закладная.

Закладная — это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки.

Закладная может составляться как при установлении договорной ипотеки, так и при возникновении ипотеки в силу закона.

Зарубежным аналогом закладной можно назвать залоговое свидетельство германского права 1 .

1 Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практич. пособие. М.: Юстицинформ, 2013. С. 201.

Закладная может быть продана банком третьим лицам, это означает, что новый владелец закладной будет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспечиваемому ипотекой.

Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом по государственной регистрации прав после государственной регистрации ипотеки.

О выдаче закладной производится запись в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Копия закладной с приложениями остается в органе по государственной регистрации. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства 1 .