НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, И НАЕМНЫЕ ДОМА

В главе 8.1 ЖК РФ дается понятие договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение, предусмотренное ст. 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартир), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

В качестве наймодателя может выступать орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ 1 .

1 Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2014. № 10. С. 41 — 44.

В качестве нанимателя может выступать гражданин, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также гражданин, который не отнесен к категории малоимущих граждан, но доходы и стоимость имущества его и членов его семьи не позволяют самостоятельно приобрести жилье на территории соответствующего муниципального образования. Селить иностранных граждан в таких домах по закону запрещено.

Тем самым законодатель расширил круг социально защищенных лиц, которые могут рассчитывать на предоставление жилья для проживания.

Договор найма жилищного фонда социального использования имеет срочный характер (в отличие от социального найма, который является бессрочным). Срок действия его — от одного года до десяти лет. Наниматель имеет право на заключение договора на новый срок.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма жилищного фонда социального использования идентичны правам и обязанностям наймодателя и нанимателя по договору социального найма.

Не допускаются передача такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения.

Продажа либо отчуждение жилых помещений в наемном доме допускаются только в случае продажи или отчуждения всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Одним из оснований расторжения договора найма жилищного фонда социального использования является наличие другого жилого помещения, если размер общей площади такого жилого помещения в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

ЖК РФ вводит институт некоммерческого найма для граждан, которые не имеют возможности арендовать жилье по рыночным ценам или получить ипотечный кредит, но при этом и малоимущими не являются. Организуемые в рамках некоммерческого найма наемные дома рассчитаны в первую очередь на бюджетников, молодые семьи и специалистов, которых привлекают крупные заводы и фабрики. Пределы доходов, при которых жилье гражданину может быть предоставлено в некоммерческий наем, будут устанавливаться субъектами РФ. В размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма войдут расходы на строительство или приобретение дома, на его содержание и капитальный ремонт. Одно из отличий от социального найма как раз и заключается в плате за капремонт дома. Если в случае с социальным жильем такие затраты полностью ложатся на региональный бюджет, то жильцы наемного дома обязаны будут финансировать капремонт самостоятельно. В связи с этим сумма платежей будет выше, чем по договору социального найма, но несколько ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма.