В пункте 4 ст. 76 ЖК РФ законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.
Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.
Пункт 1 ст. 77 ЖК РФ установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.
Договор поднайма должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.
Так же, как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.
Срок договора поднайма, согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ, определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.
В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 ст. 77 ЖК РФ пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Законодатель в ст. 78 ЖК РФ установил, что договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения.
Важно отметить, что ЖК РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.
Ранее действовавший ЖК РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон.
Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В п. 1 ст. 79 ЖК РФ законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора — это истечение срока, предусмотренного в нем.