в) основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе.

Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса.

Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом конкретного кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК РФ).

Паевой взнос 1 представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

1 Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе // Жилищное право. 2009. № 12. С. 75.

Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной уплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу. По мнению В.В. Васькина, следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 ЖК РФ определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как «удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме» и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли.

Однако в том случае, если «цена» пая в договоре купли-продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель извлечения прибыли. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе содержатся в том числе и сведения о «размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов». Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин или юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос. В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать сделку купли-продажи пая как соответствующую законодательству. Очень часто возникают споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, но зачастую они являются необоснованными. В частности, можно привести следующий пример.

Пример из судебной практики.

Д. обратился в суд с иском к ЖСК «ЖБИ-3-Шатура» 1 о признании незаконным бездействия по исключению Д. из членов ЖСК, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, возложении обязанности привести Устав в соответствие с требованиями законодательства. В обоснование заявленных требований указал, что является членом ЖСК с правом получения однокомнатной квартиры, на строительство которой 22 мая 2009 г. был уплачен паевой взнос в сумме 980 000 руб. В начале сентября 2010 г. он обратился в офис ЖСК с заявлением о выходе из членов ЖСК. Ответчик на данное заявление не ответил. 15 ноября 2010 г. заказным письмом им было направлено повторное заявление, а 24 января 2011 г. — телеграмма с содержанием указанного заявления, которую сотрудник ЖСК отказался принимать. Просил признать незаконным бездействие ответчика, обязать ответчика привести Устав ЖСК в соответствие с требованиями ГК РФ, ЖК РФ и ФЗ «О жилищных кооперативах», взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., обязать выплатить ранее внесенный пай в размере 980 000 руб. в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении его из членов ЖСК. В судебное заседание истец Д. не явился, его представитель исковые требования полностью поддержала. Представитель ответчика ЖСК «ЖБИ-3-Шатура» исковые требования не признала. Решением Шатурского городского суда в удовлетворении иска отказано. Не согласившись с решением суда, Д. обжалует его в кассационном порядке, просит отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда. В силу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В соответствии со ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения. На основании ч. 1 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Судом установлено, что Д. был принят в члены ЖСК на основании поданного им заявления от 22 мая 2009 г. в связи с договором купли-продажи пая в ЖСК. Пунктом 5.9 Устава предусмотрено, что член кооператива, не полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, имеет право в любой момент в добровольном порядке выйти из кооператива и получить стоимость внесенного им паевого взноса, с удержанием вступительного паевого взноса в размере 5% от стоимости указанного соискателем в заявлении о вступлении в члены кооператива жилого (нежилого) помещения в строящемся многоквартирном доме, с одновременным удержанием пени при наличии просроченной задолженности по взносам и без выплаты индексации либо процентов за пользование чужими денежными средствами.