Если обратиться к доктринальному определению понятия «управление жилищным фондом», то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и (или) комнатами), находящимися в собственности одного лица.
При этом Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник. Наиболее удачным определением, сочетающим в себе все аспекты деятельности по управлению, является определение, согласно которому содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома.
Н.В. Корнилова обращает внимание на то, что употребление понятия «управление многоквартирным домом» неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома.
Возникает вопрос о правовой природе управления многоквартирным домом. По мнению А.А. Иванова, договор управления многоквартирным домом «не имеет ничего общего с управлением имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия». С.В. Стрембелев отмечает, что управления применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует.
Если обратиться, в свою очередь, к понятию многоквартирного дома, то и его как такового в ЖК РФ нет. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого дома, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, на законодательном уровне понятия «управление многоквартирным домом» нет.
Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, был дан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем нередко возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.