Легальное определение понятия «смешанный договор» дано в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым это договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Представляется, что понятие «смешанный договор» имеет больше практическое, нежели методологическое значение. От отнесения гражданско-правового договора к категории смешанного договора зависит, будут ли к отношениям сторон по смешанному договору применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Анализируя норму п. 3 ст. 421 ГК РФ, можно определить признаки, присущие смешанному договору:

а) в смешанном договоре должны быть элементы не менее двух договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договоров);

б) помимо элементов не менее чем двух поименованных договоров в смешанном договоре могут быть элементы договоров, не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договоров);

в) ГК РФ не устанавливает необходимости обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров;

г) из п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором.

В договоре управления два первых признака имеются. Так, в договоре управления имеются признаки договоров подряда и оказания услуг («услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме»), договора о предоставлении коммунальных услуг. В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется не только оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, но и может осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Такой деятельностью могут быть действия, являющиеся элементом договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами.

В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что «договор управления многоквартирным домом не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ). Следовательно, договор управления многоквартирным домом относиться к числу смешанных, в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина, никак не может». Е.Б. Козлова также делает вывод, что «рассмотрение… признаков смешанного договора применительно к договору управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что данный договор не может быть отнесен к смешанным договорам» 1 .

1 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. С. 17.

Как уже было отмечено, в ст. 161 ЖК РФ управление управляющей организацией наряду с непосредственным управлением и управлением ТСЖ выведено в ранг самостоятельного способа управления. Это свидетельствует об особых отношениях собственников помещений многоквартирного дома с выбранной управляющей организацией. То есть если выбор собственников пал на управление через управляющую организацию, то, кроме надлежащего содержания, ремонта общего имущества и предоставления коммунальных услуг, по аналогии с ТСЖ (ст. 137 ЖК) в рамках осуществления управления на управляющую организацию возлагаются более широкие функции. Управление должно охватывать деятельность по реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме, а также по защите их прав и законных интересов от третьих лиц. В противном случае имеет место непосредственное управление, при котором собственники заключили различные договоры на обслуживание многоквартирного дома, а управление управляющей организацией как способ управления не может выступать альтернативой ТСЖ и непосредственному управлению. Тогда становится невозможным выдвижение помимо надлежащего содержания и предоставления коммунальных услуг каких-либо требований к управляющей организации, а именно по оптимизации затрат, эффективности использования общих доходов, приумножению стоимости имущества. А между тем, как представляется, эти задачи являются не менее важными, чем содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг при осуществлении управления многоквартирным домом.