1 Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.
Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.
В теории гражданского права нашли поддержку два совершенно противоположных взгляда: 1) нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно); 2) такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).
По мнению некоторых специалистов, это прежде всего связано с нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы определяется еще тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).
Пример из судебной практики.
В этом контексте познавательным будет обращение к одному из наиболее ярких дел, иллюстрирующих упомянутые противоречия законодательства и практики и рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилых домов г. Чебоксары обратились с иском к гражданам В. и С. о признании недействительными договоров купли-продажи помещений № 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома общей площадью 375,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18, заключенных между РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» и В. и С., и о признании за ними права общей долевой собственности на помещения № 1, 2 в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Франко г. Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновали на нормах ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.