Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое — процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению. К тому же он еще и довольно затратный. Причем затратный не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся реализовать за 5 — 6 месяцев, а может, и более. Некоторые прибегают к услугам профессионалов, перекладывая за определенную сумму все хлопоты и заботы на их плечи, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно, приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.

Как бы то ни было, процедура для всех едина.

Е.И. Никифорова рекомендует прежде всего обратить внимание на то, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Ну и, конечно же, нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п. 1 .

1 Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое // Жилищное право. 2008. № 9. С. 31.

Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на Жилищном кодексе РФ, градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актах субъектов Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г. «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.