Расторжение договора найма жилого помещения значительно отличается от расторжения договора аренды в сторону усиления гарантий прав нанимателя. Несмотря на срочный характер договора, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения;

3) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом суд в решении о расторжении договора по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По требованию любой из сторон договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, должны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению из жилого помещения в принудительном порядке.

§ 3. Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения это соглашение, в силу которого одна сторона собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.