В случаях, указанных законом, для совершения сделки необходима ее государственная регистрация. Акт государственной регистрации является юридическим фактом, завершающим юридический состав, необходимый для возникновения прав и обязанностей из сделки. Государственной регистрации подлежат, во первых, сделки с недвижимым имуществом, которые прямо указаны законом 1; во вторых, сделки с движимым имуществом определенных видов 2; в третьих, сделки с объектами интеллектуальной собственности, указанные в законе (договоры об отчуждении патентов, исключительных прав на товарный знак, лицензионные договоры).

1 Например, государственной регистрации подлежат договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года; договор купли продажи квартиры, предприятия. Соответственно не регистрируются договоры аренды здания, сооружения, заключенные на срок менее одного года, договоры купли продажи иного недвижимого имущества.

2 Например, в соответствии с ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54 ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в РФ» сделки с музейными предметами и музейными коллекциями считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации.

В устной форме могут совершаться сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма. Кроме того, могут совершаться устно сделки, для которых установлена простая письменная форма, несоблюдение которой не влечет их недействительность, если они исполняются при самом их совершении.

§ 3. Понятие и основания недействительности сделок

Если сделка не соответствует условиям действительности, она по общему правилу является недействительной. Недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, на достижение которых была направлена, но в то же время порождает последствия, установленные законом в связи с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента ее совершения. ГК РФ подразделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые.

Ничтожной называется сделка, которая является изначально недействительной в силу закона, независимо от наличия судебного признания ее недействительности, независимо от желания ее сторон. В теории гражданского права такие сделки называются абсолютно недействительными. Ничтожные сделки не влекут возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые они были направлены. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение. Кроме того, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Оспоримой называется сделка, которая недействительна в силу признания ее таковой судом по требованию уполномоченного лица, которое может быть предъявлено в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В теории гражданского права оспоримые сделки получили название относительно недействительных, или относительно действительных сделок. Оспоримые сделки до тех пор, пока они не оспорены, вызывают предусмотренные ими правовые последствия, однако если они оспариваются уполномоченным лицом, то суд при наличии соответствующих оснований признает их недействительными, причем с момента их совершения (с обратной силой).