Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК) 1. Если остальные сособственники в течение месяца при продаже недвижимости или в течение 10 дней при продаже движимого имущества с момента их извещения не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец по истечении этих сроков либо ранее (при наличии письменного отказа субъектов права преимущественной покупки от его реализации) сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Упомянутые сроки являются пресекательными с их истечением преимущественное право прекращается.
1 Законом могут быть установлены и иные правила извещения долевых сособственников о намерении одного из них продать свою долю постороннему лицу (п. 2 ст. 250 ГК). К примеру, п. 4.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости допускает осуществление такого уведомления путем его размещения на официальном сайте регистрирующего органа в сети Интернет, если число сособственников соответствующей недвижимости более 20, и последняя не относится к жилым помещениям.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности трех месяцев по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя ( п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ № 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества ( Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. № 56 КГ13 12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ № 4).
- Как следует из п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и при совместном отчуждении всеми долевыми сособственниками общей недвижимой вещи, подлежат заключению в нотариальной форме за исключением:
сделок, связанных с имуществом, составляющим или подлежащим включению в паевой инвестиционный фонд 1;