Первая глава. Купля-продажа. Мена

1. I. Общие предписания

• 433. [Основные обязанности покупателя и продавца] (1) По договору купли-продажи продавец вещи обязуется передать вещь покупателю и предоставить ему право собственности на нее. Продавец какого-либо права обязан предоставить покупателю данное право, а если оно дает основание на владение вещью, то передать ему вещь. (2) Покупатель обязан выплатить продавцу условленную покупную цену и принять купленную вещь.
• 434. [Продажа предмета свободным от прав третьих лиц] Продавец обязан предоставить покупателю проданный предмет без обременений правами третьих лиц.
• 435.[Обязанность «очистки» права] (1) Продавец земельного участка или права на земельный участок обязан за свой счет обеспечить исключение из поземельной книги записи о несуществующих правах, которые могли бы нарушить права, предоставляемые покупателю. (2) Указанное предписание распространяется на права, внесенные в судовой регистр, в случае продажи зарегистрированного судна, строящегося судна или судовой ипотеки.
• 436. [Исключение ответственности в отношении государственных повинностей] Продавец земельного участка не отвечает за то, чтобы участок был свободен от платежей в государственную казну и иных публичных повинностей, которые не подлежат внесению в поземельную книгу.
• 437. [Гарантия при продаже прав] (1) Продавец требования или иного права отвечает за действительное существование этого требования или права. (2) Продавец ценной бумаги отвечает также за то, что в отношении этой бумаги не возбуждено производство о признании ее недействительной.
• 438. [Принятие ответственности за платежеспособность] Если продавец требования берет на себя ответственность за платежеспособность должника, то в случае сомнения такая ответственность может быть установлена лишь на момент уступки требования.
• 439. [3нание покупателя о недостатках права] (1) Продавец не отвечает за недостатки права, если покупатель знает о таких недостатках в момент заключения договора. (2) Продавец обязан ликвидировать ипотеку, поземельный долг, рентный долг, судовую ипотеку или залоговое право даже в случае, если покупатель знает о таком обременении. Указанное предписание распространяется на предварительную запись для обеспечения требования посредством установления одного из таких прав.
• 440. [Права покупателя в случае неисполнения] (1) Если продавец не исполнит обязанностей, возложенных на него §§ 433-437, 439, то права покупателя определяются на основании §§ 320-327. (2) Если движимая вещь была продана и передана покупателю с передачей права собственности, то при наличии права третьего лица на владение вещью покупатель может потребовать возмещения убытков от неисполнения обязательства только в случаях, если он выдал вещь третьему лицу на основании права последнего или возвратил вещь продавцу либо если вещь погибла. (3) К выдаче вещи третьему лицу приравниваются случаи, когда третье лицо наследует покупателю или покупатель наследует третьему лицу либо когда покупатель приобретает право третьего лица на другом основании или предоставляет третьему лицу удовлетворение. (4) Если покупателю принадлежит право требования на выдачу вещи в отношении другого лица, то к возврату вещи приравнивается уступка этого требования
• 441. [Продажа права на владение движимою вещью] Предписания абз.2-4 § 440 применяются также в том случае, если проданное право на движимую вещь предоставляет право владения вещью.
• 442. [Бремя доказывания покупателем недостатков права] Если продавец оспаривает наличие недостатков права, о котором заявил покупатель, то последний обязан доказывать наличие этих недостатков.
• 443. [Ничтожность соглашения об исключении гарантии продавца] Соглашение, которое ограничивает или отменяет обязанность продавца обеспечить отсутствие недостатков права на основании §§ 433-437 и 439- 442, является ничтожными если продавец умышленно умолчал о недостатках.
• 444. [Обязанность продавца предоставлять сведения] Продавец обязан предоставить покупателю необходимые сведения о правоотношениях, касающихся проданного предмета, в частности при продаже земельного участка — о границах, привилегиях и обременениях, а также передать удостоверяющие права документы, которые у него имеются. Если такой документ по своему содержанию затрагивает и другие правоотношения, то продавец обязан передать лишь официально заверенную выписку из документа.
• 445. [Урегулирование договоров, подобных договору купли-продажи] Предписания §§ 433-444 соответственно применяются и к другим договорам, направленным на возмездное отчуждение или обременение какой-либо вещи.
• 446. [Переход риска — доходы – обременения] (1) С передачей проданной вещи на покупателя переходит риск ее случайной гибели или случайного ухудшения. С момента передачи покупатель приобретает все доходы от пользования вещью и несет все расходы на ее содержание. (2) Если покупатель земельного участка либо зарегистрированного судна или строящегося судна до их передачи вносится в поземельную книгу, судовой регистр или регистр строящихся судов в качестве собственника, то указанные последствия наступают с момента записи.
• 447. [Переход риска при договоре купли-продажи с пересылкой вещи покупателю] (1) Если продавец по требованию покупателя высылает проданную вещь в место, не совпадающее с местом исполнения, то риск переходит на покупателя с момента передачи вещи продавцом экспедитору, фрахтовщику либо иному лицу или учреждению, занимающимся перевозкой. (2) Если покупателем было дано особое указание относительно способа пересылки, но продавец отступил от него без крайней необходимости, то он отвечает перед покупателем за возникшие по этой причине убытки.
• 448. [Расходы на передачу вещи] (1) Расходы на передачу проданной вещи, в частности на обмер и взвешивание, несет продавец, а расходы на приемку и пересылку вещи в место, не совпадающее с местом исполнения, несет покупатель. (2) Если продано какое-либо право, то расходы на установление или переход права несет продавец.
• 449. [Расходы по поземельной книге и судовому регистру] (1) Покупатель земельного участка несет расходы по передаче права собственности и его регистрации в поземельной книге, покупатель права на земельный участок несет расходы по его регистрации в поземельной книге, необходимой для установления или перехода указанного права, включая расходы по оформлению заявления, необходимого для регистрации. В обоих случаях покупатель несет также расходы по документальному оформлению купли-продажи. (2) Покупатель зарегистрированного судна или строящегося судна несет расходы по регистрации перехода права собственности, покупатель права на зарегистрированное судно или строящееся судно несет расходы по внесению в судовой регистр или регистр строящихся судов, необходимому для установления или перехода права, включая расходы по оформлению заявления, необходимого для регистрации.
• 450. [Возмещение расходов] (1) Если риск перешел на покупателя до передачи проданной вещи, но продавец до передачи производит в отношении данной вещи расходы, необходимые после перехода риска, то он может требовать от покупателя возмещения расходов на тех же основаниях, как если бы покупатель поручил ему управление вещью. (2) В остальном обязанность покупателя по возмещению расходов определяется на основании предписаний о ведении чужих дел без поручения.
• 451. [Продажа права на вещь] Если проданное право на вещь дает право на владение данной вещью, то соответственно применяются предписания §§ 446-450.
• 452. [Начисление процентов на покупную цену] Покупатель обязан начислять проценты на покупную цену с того моментам когда он получает право на пользование плодами и доходами от приобретенного предмета, если только оплата купленной вещи не была отсрочена.
• 453. [Рыночная цена] Если в качестве покупной цены устанавливается рыночная цена, то следует считать, что стороны имели в виду рыночную цену, которая будет существовать в момент исполнения в месте исполнения.
• 454. [Исключение права отказа от договора] Если продавец исполнил договор и отсрочил покупателю уплату покупной Цены, то он лишается права отказа от договора, предусмотренного в абз.2 § 325 и § 326
• 455. [Оговорка права о сохранении права собственности] Если продавец движимой вещи оговорил сохранение за собой права собственности на вещь до уплаты покупной цены, то следует считать, что право собственности передается под отлагательным условием уплаты покупной цены полностью и что продавец вправе расторгнуть договор при просрочке покупателя.
• 456. [Лица, не имеющие права выступать в качестве покупателей в случае принудительного исполнения] При продаже вещи в порядке принудительного исполнения лицо, на которое возложено осуществление продажи или руководство ею, а также привлеченные им помощники, включая лицо, ведущее протокол, не имеют права приобретать выставленный на продажу предмет ни для себя — лично или через третье лицо, ни в качестве представителя другого лица.
• 457. [Лица, не имеющие права выступать в качестве покупателей в случае продажи заложенной вещи] Предписания § 456 распространяются и на продажу вне порядка принудительного исполнения, когда поручение на продажу дано на основании закона, который уполномочивает доверителя продать вещь за счет другого лица, в частности в случаях продажи заложенной вещи и продаж, предусмотренных в §§ 383 и 385, а также в случае продажи вещи конкурсным управляющим.
• 458. [Действительность продаж, совершенных вопреки запрету] (1) Действительность продажи, а также передачи купленного предмета, совершенных вопреки предписаниям § 456 и 457, зависит от согласия участвующих в купле-продаже лиц- должника, собственника или кредитора. Если покупатель потребует от участника выражения согласия, то применяются предписания абз.2 § 177. (2) Если вследствие отказа в согласии осуществляется новая продажа, то первоначальный покупатель несет расходы по новой продаже, а также обязан возместить убытки, возникшие вследствие продажи вещи по более низкой цене.

1. II.  Гарантия отсутствия недостатков вещи

• 459. [Ответственность за недостатки вещи] (1) Продавец вещи отвечает перед покупателем за то, чтобы вещь к моменту перехода риска к покупателю была свободна от недостатков, которые уничтожают или уменьшают ее ценность или пригодность к обычному или предусмотренному договором использованию. Незначительное уменьшение ценности или пригодности не принимается во внимание. (2) Продавец отвечает также за то, что на момент перехода риска вещь обладает гарантированными им качествами.
• 460. [Знание покупателя о недостатках] Продавец не отвечает за недостатки проданной вещи, если покупатель знал о них при заключении договора купли-продажи. Если покупателю вследствие грубой небрежности остались неизвестны недостатки указанного в а6з.1 § 459 вида, то продавец, если только он не убедил покупателя в отсутствии недостатков, несет ответственность лишь в том случае, когда он умышленно умолчал о недостатках.
• 461. [Отсутствие ответственности за недостатки при продаже заложенной вещи с торгов] Продавец не отвечает за недостатки проданной вещи, если вещь продается как предмет залога с публичных торгов на основании залогового права.
• 462. [Расторжение договора — снижение покупной цены] Вследствие недостатков, за которые продавец несет ответственность согласно §§ 459 и 460, покупатель может потребовать расторжение договора или снижения покупной цены.
• 463. [Возмещение убытков, возникших вследствие неисполнения договора] Если проданная вещь не обладает на момент совершения купли-продажи гарантированным качеством, то покупатель вместо расторжения договора или снижения покупной цены может потребовать возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения договора. То же действует, если продавец умышленно умолчал о недостатке вещи.
• 464. [Принятие вещи с известными недостатками] Когда покупатель принимает дефектную вещь несмотря на то, что он знает о недостатках, он может воспользоваться правами, предоставленными ему в §§ 462 и 463, лишь в том случае, если он заявит об этом при принятии вещи.
• 465. [Осуществление права на расторжение договора или на снижение покупной цены вследствие обнаруженных недостатков] Расторжение договора или снижение покупной цены считаются осуществленными, если продавец по требованию покупателя согласится с ними.
• 466. [Срок для заявления о расторжении договора вследствие обнаруженных недостатков] Если покупатель указывает продавцу на недостатки вещи, то продавец, предлагая со своей стороны расторжение договора и назначая для этого соразмерный срок, может обратиться к покупателю с предложением заявить, требует ли тот расторжения договора. В этом случае расторжение договора вследствие обнаруженных в вещи недостатков может быть потребовано лишь до истечения назначенного срока.
• 467. [Применение предписаний об одностороннем отказе от договора вследствие обнаруженных недостатков] К расторжению договора вследствие недостатков вещи применяются предписания §§ 346-348, 350-354 и 356 о праве на отказ, установленный в договоре; в случаев указанном в § 352, расторжение договора допускается, если недостаток будет обнаружен только при переработке вещи. Продавец обязан также возместить покупателю расходы, вытекающие из данного договора .
• 468. [Гарантия размера земельного участка] Если продавец земельного участка обязуется передать покупателю земельный участок определенного размера, то он отвечает за его размер как за гарантированное качество. Однако покупатель может потребовать расторжения договора вследствие недостаточного размера земельного участка лишь в том случае, если эта недостаточность настолько значительна, что исполнение договора не представляет интереса для покупателя.
• 469. [Расторжение договора вследствие недостатков, обнаруженных при продаже нескольких вещей] Если из нескольких проданных вещей лишь некоторые окажутся дефектными, то расторжение договора может быть потребовано только в отношении этих вещей, даже если была назначена общая цена за все вещи. Однако если вещи были проданы как взаимно связанные, то любая из сторон может потребовать расторжения договора в отношении всех вещей, при условии что дефектные вещи не могут быть отделены от остальных вещей без ущерба для стороны, требующей расторжения договора.
• 470. [Расторжение договора вследствие обнаружения недостатков главной вещи или принадлежности] Расторжение договора вследствие недостатков главной вещи распространяется и на ее принадлежность. Если принадлежность имеет недостатки, то расторжение договора может иметь место только в отношении принадлежности.
• 471. [Снижение общей цены вследствие обнаруженных недостатков] Если при продаже нескольких вещей по общей цене расторжение договора последует лишь в отношении части из них, то общая цена должна быть снижена в том соотношении, в котором в момент продажи находилась бы общая цена вещей, свободных от недостатков, к цене вещей, в отношении которых договор не расторгается.
• 472. [Расчет снижения цены] (1) В случае снижения покупная цена должна быть снижена в том соотношении, в котором в момент продажи находилась бы стоимость вещи, свободной от недостатков, к действительной стоимости вещи. (2) Если в случае продажи нескольких вещей по общей цене это снижение касается лишь части вещей, то уменьшение цены определяется на основе общей цены всех вещей.
• 473. [Дополнительные обязательства покупателя] Если наряду с уплатой покупной цены, выраженной в деньгах, предусмотрено исполнение обязательств, имеющих своим предметом индивидуально-определенные вещи, то эти обязательства в случаях, указанных в §§ 471 и 472, должны быть оценены в денежном эквиваленте согласно их стоимости в момент продажи. Снижение стоимости встречного исполнения покупателя производится на основе цены, выраженной в денежном эквиваленте; если эта цена меньше суммы, подлежащей снижению, то продавец обязан возместить покупателю недостающую сумму.
• 474. [Несколько участников] (1) Если с той или с другой стороны в договоре участвует несколько лиц, то требование о снижении покупной цены может быть предъявлено каждым и в отношении каждого. (2) В случае исполнения требования одного из покупателей о снижении цены, требование о расторжении договора вследствие обнаруженных недостатков не допускается.
• 475. [Расторжение договора или снижение цены при обнаружении других недостатков] Снижение цены вследствие недостатка вещи не исключает права покупателя потребовать расторжения договора или повторного снижения цены при обнаружении новых недостатков.
• 476. [Недопустимость исключения ответственности при умышленном умолчании о недостатках] Соглашение, которое отменяет или ограничивает ответственность продавца за недостатки вещи, ничтожно, если продавец умышленно умолчал о недостатках.
• 476а. [Право на последующее устранение недостатков] Если вместо права покупателя на расторжение договора или на снижение цены вследствие обнаруженных недостатков было оговорено право на последующее устранение недостатков, то продавец, обязанный устранить недостатки, несет также связанные с этим расходы, в частности затраты на транспорт, дорожные расходы, затраты на рабочую силу и материалы. Это не действует, если расходы в связи с тем, что купленная вещь после доставки размещена в месте, не совпадающем с местом жительства или местом на хождения предприятия получателя, за исключением случаев, когда размещение соответствует предусмотренному использованию вещи.
• 477. [Срок давности по требованиям, вытекающим из полученных гарантий] (1) Требования о расторжении договора или о снижении покупной цены, а также требования о возмещении убытков по причине отсутствия гарантированного качества погашаются истечением срока давности: при купле-продаже движимых вещей — шести месяцев с момента передачи, при купле-продаже земельных участков — одного года со дня передачи, если только продавец умышленно не умолчал о недостатках вещи. Срок исковой давности может быть продлен по договору. (2) Если покупатель заявит ходатайство о проведении самостоятельной проверки доказательств в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом, то течение срока исковой давности прерывается. Перерыв продолжается до окончания процесса проверки. Соответственно действуют предписания абз2 § 211 и § 212. (3) Приостановление или перерыв течения срока давности по одному из указанных в абз.1 требований влечет за собой также приостановление или перерыв течения срока давности по другим требованиям.
• 478. [Сохранение права на возражение о недостатках посредством уведомления или обеспечения доказательств] (1) Если покупатель указал продавцу на недостатки вещи или направил ему соответствующее заявление прежде, чем истек срок исковой давности на расторжение договора или снижение цены, то он и по истечении срока исковой давности может отказаться от уплаты покупной цены, при условии что он был бы вправе поступить так на основании расторжения договора или снижения цены. То же действует и в том случае, если покупатель до истечения срока исковой давности заявит ходатайство о проведении самостоятельной проверки доказательств в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом, а также если он привлекает продавца к судебному разбирательству, возникшему между ним и последующим приобретателем вещи относительно недостатков вещи. (2) Если продавец умышленно умолчал о недостатке, то не требуется заявления или приравненного к нему согласно абз.1 действия.
• 479. [Зачет требования возмещения убытков по истечении срока давности] Требование о возмещении убытков может быть предъявлено к зачету по истечении срока давности лишь в том случае, если до этого момента покупатель совершил одно из действий, указанных в § 478. Это ограничение не действует, если продавец умышленно умолчал о недостатках вещи.
• 480. [Ответственность за недостатки при покупке вещи, определенной родовыми признаками] (1) Покупатель вещи, определенной родовыми признаками, может вместо расторжения договора или снижения цены вследствие обнаружения недостатков потребовать, чтобы взамен дефектной вещи ему была предоставлена вещь, свободная от недостатков. В отношении этого требования соответственно действуют предписания §§ 464-465, абз.1 § 467, §§ 469, 470, 474-479, действующие в отношении расторжения договора. (2) Если в момент перехода риска к покупателю у вещи отсутствует гарантированное качество или продавец умышленно умолчал о недостатках, то вместо расторжения договора, снижения цены или предоставления вещи, свободной от недостатков, покупатель может потребовать возмещения убытков вследствие неисполнения договора.
• 481. [Купля-продажа скота] В отношении продажи лошадей, ослов, мулов и лошаков, крупного рогатого скота, овец и свиней предписания §§ 459-467 и §§ 469-480 действуют лишь постольку, поскольку из §§ 482-492 не следует иного.
• 482. [Существенные недостатки и гарантийные сроки] (1) Продавец отвечает лишь за определенные дефекты (существенные недостатки) и лишь в том случае, если они будут выявлены в течение определенных сроков (гарантийные сроки). (2) Существенные недостатки и гарантийные сроки определяются издаваемым с согласия Бундесрата указом. В таком же порядке вышеуказанные предписания могут быть дополнены или изменены.
• 483. [Начало течения гарантийного срока] Течение гарантийного срока начинается по окончании того дня, в котором риск перешел к покупателю.
• 484. [Презумпция наличия недостатка] Если в течение гарантийного срока будут обнаружены существенные недостатки, то следует считать, что они уже существовали к моменту перехода риска к покупателю.
• 485. [Утрата права в случае пропуска срока для заявления] Покупатель утрачивает права, которые предоставляются ему вследствие обнаружения недостатков, если он в течение двух дней после истечения гарантийного срока или гибели животного, когда последнее было забито или пало по иной причине до истечения этого срока, не заявит продавцу о недостатках, или не направит ему соответствующее заявление, или не предъявит ему иска в связи с недостатками, или не заявит ему о возможном предъявлении иска, или не заявит ходатайства о проведении самостоятельной проверки доказательств в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом. Утрата права не наступает, если продавец умышленно умолчал о недостатке.
• 486. [Продление или сокращение гарантийного срока] Гарантийный срок может быть продлен или сокращен по договору. В этом случае срок, согласованный сторонами, заменяет срок, указанный в законе.
• 487. [Требование расторжения договора] (1) Покупатель вправе требовать только расторжения договора вследствие обнаружения недостатков, но не снижения цены. (2) Расторжение договора допускается и в случаях, предусмотренных в §§ 351-353, в частности если животное было забито, в этом случае вместо возврата покупатель должен возместить стоимость животного. Это действует и тогда, когда покупатель не в состоянии возвратить животное вследствие обстоятельства, за которое он отвечаете в частности если он распорядился животным. (3) Если до расторжения договора последовало незначительное ухудшение состояния животного вследствие обстоятельствам за которое отвечает покупатель, то последний обязан возместить снижение стоимости животного. (4) Покупатель обязан возместить фактически полученные доходы.
• 488. [Возмещение расходов на содержание животного] Продавец обязан в случае расторжения договора вследствие обнаружения недостатков возместить покупателю расходы на прокорм и уход, расходы на ветеринарный осмотр и лечение, а также расходы на ставший необходимым забой и уборку тела животного.
• 489. [Продажа животного с публичных торгов] Если требование о расторжении договора является предметом судебного разбирательства, то, когда нет более необходимости в осмотре животного, суд по заявлению одной из сторон назначает публичные торги с целью продажи животного и внесения вырученной суммы в депозит.
• 490. [Срок исковой давности] (1) Срок исковой давности по требованиям о расторжении договора вследствие обнаружения недостатков, а также по требованиям о возмещении убытков при наличии существенного недостатка, отсутствие которого было гарантировано продавцом, истекает через шесть месяцев после окончания гарантийного срока. В остальном предписания § 477 применяются без изменен ни. (2) Вместо указанных в §§ 210, 212 и 215 сроков действует срок в шесть месяцев. (3) Покупатель может отказаться от уплаты покупной цены и по истечении срока исковой давности относительно требования о расторжении договора вследствие обнаруженных недостатков. Зачет требования о возмещении убытков не подлежит ограничению, указанному в § 479.
• 491. [Покупка животного, определенного родовыми признаками] Покупатель животного, определенного родовыми признаками, вместо расторжения договора может потребовать, чтобы взамен животного, имеющего недостатки, ему было предоставлено животное, свободное от недостатков. В отношении этого требования соответственно применяются предписания §§ 488-490.
• 492. [Расширенные гарантии при продаже животного] Если продавец берет на себя ответственность за недостатки, которые не относятся к числу существенных, или если он ручается за какое-либо качество  животного, то соответственно применяются предписания §§ 487-491, а если был согласован гарантийный срок, то также предписания §§ 483-485. Течение указанного в § 490 срока исковой давности начинает с момента передачи животного, если иное не установлено в договоре.
• 493. [Гарантии по договорам, подобным договору купли-продажи] Предписания об обязанности продавца предоставить гарантии отсутствия недостатков вещи соответственно применяются и к другим договорам, которые направлены на возмездное отчуждение или обременение вещи.

III. Особые виды купли-продажи

1. Покупка по образцу. Покупка с условием испытания вещи

 

• 494. [Покупка по образцу] При покупке по образцу следует считать, что образцы имеют гарантированные качества.
• 495. [Покупка с условием испытания вещи] (1) При покупке с условием испытания или осмотра вещи покупатель по своему усмотрению принимает решение об одобрении приобретаемого предмета. В случае сомнения договор купли-продажи считается заключенным под отлагательным условием одобрения со стороны покупателя. (2) Продавец обязан предоставить покупателю возможность осмотра предмета .
• 496. [Срок одобрения] Одобрение предметам купленного с условием испытания или осмотрам может быть заявлено лишь в течение согласованного временим а при отсутствии такого соглашения — лишь в течение соответствующего срока, указанного продавцом покупателю. Если вещь была передана покупателю для испытания или осмотрам то его молчание считается одобрением.

2. Выкуп

• 497. [Осуществление права выкупа] (1) Если продавец в договоре купли-продажи оговорил себе право выкупа, то выкуп считается состоявшимся, когда продавец заявит покупателю, что он желает воспользоваться своим правом. Для такого заявления не требуется соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи. (2) В случае сомнения цена, по которой была продана вещь, считается и ценой выкупа.
• 498. [Обязанность и ответственность продавца при выкупе] (1) Лицо, производящее обратную продажу, обязано выдать осуществляющему право выкупа купленный предмет с его принадлежностями. (2) Если лицо, производящее обратную продажу, до осуществления права выкупа по своей вине допустит ухудшение, гибель вещи или наступившую по иной причине невозможность выдачи купленного предмета либо существенно изменит этот предмет, то оно несет ответственность за возникшие по ,той причине убытки. Если ухудшение предмета наступило не по вине продавца или если его качества лишь незначительно изменились, то покупатель не может требовать снижения цены.

 

• 499. [Устранение прав третьих лиц] Если лицо, производящее обратную продажу, до осуществления права выкупа распорядилось купленным предметом, то оно обязано устранить возникшие в результате этого права третьих лиц. К распоряжению лица, производящего обратную продажу, приравнивается распоряжение, последовавшее в порядке принудительного исполнения или наложения ареста либо сделанное конкурсным управляющим.
• 500. [Возмещение расходов] Лицо, производящее обратную продажу, может потребовать возмещения расходов, произведенных им до выкупа в отношении купленного предмета, в той мере, в какой стоимость предмета возросла благодаря данным расходам. Устройство, которым это лицо оборудовало выкупаемую вещь, может быть им изъято.
• 501. [Выкуп по оценочной стоимости] Если в качестве выкупной цены согласована оценочная стоимость, которую купленный предмет имеет в момент выкупа, то лицо, производящее  обратную продажу, не несет ответственности за ухудшение, гибель или наступившую по иной причине невозможность выдачи предмета и не обязано возмещать расходы покупателя.
• 502. [Несколько лиц, имеющих право на выкуп] Если несколько лиц совместно имеют право на выкуп, то оно может- быть осуществлено ими только в целом. Если это право прекращено в отношении одного из правомочных лиц или если одно из таких лиц не осуществит его, то остальные управомочены на осуществление права выкупа в целом.
• 503. [Порядок выкупа] Право выкупа может быть осуществлено в отношении земельных участков в течение тридцати лет, а в отношении других предметов — в течение трех лет после заключения соглашения о предоставлении права выкупа- Если договором предусматривается иной срок для осуществления этого права, то срок, установленный законом, не применяется.

3. Преимущественное право покупки

 

• 504. [Предварительные условия] Лицо, имеющее преимущественное право покупки в отношении определенного предмета, может осуществить это право, когда обязанное лицо заключит с третьим лицом договор купли-продажи указанного предмета.
• 505. [Осуществление преимущественного права покупки] (1) Преимущественное право покупки осуществляется посредством заявления, обращенного к обязанному лицу. Для заявления не требуется соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи. (2) При наличии преимущественного права покупки сделка между правомочным и обязанным лицами совершается на условиях, которые были согласованы обязанным лицом с третьим лицом.
• 506. [Недействительные соглашения] Соглашение между обязанным и третьим лицом, на основании которого покупка ставится в зависимость от неосуществления преимущественного права покупки или оговаривается право обязанного лица на отказ от договора в случае осуществления преимущественного права покупки, недействительно в отношении лица, имеющего преимущественное право покупки.
• 507. [Дополнительные услуги] Если третье лицо обязалось по договору предоставить дополнительные услуги, которые не в состоянии оказать лицо, имеющее преимущественное право покупки, то в ,том случае последнее должно выплатить стоимость согласованных дополнительных услуг. Если дополнительная услуга не может быть оценена в денежном выражении, то осуществление преимущественного права покупки не допускается; однако соглашение о дополнительных услугах не принимается во внимание, если договор с третьим лицом был бы заключен и без этого соглашения.
• 508. [Общая цена] Если третье лицо приобретает предмет, на который распространяется преимущественное право покупки, вместе с другими предметами по общей цене, то лицо, имеющее преимущественное право покупки, обязано выплатить соответствующую часть общей цены. Обязанное лицо может потребовать, чтобы преимущественное право покупки распространялось на все остальные вещи, которые не могут быть отделены от вещи без ущерба для нее.
• 509. [Отсрочка уплаты покупной цены] (1) Если третьему лицу по договору предоставляется отсрочка уплаты покупной цены, то лицо, имеющее преимущественное право покупки, может воспользоваться этой отсрочкой при условии, что предоставит обеспечение, гарантирующее выплату отсроченной суммы. (2) Если предметом преимущественного права покупки является земельный участок, то предоставления обеспечения не требуется, когда имеется соглашение об обеспечении отсроченной суммы с установлением ипотеки на земельный участок или когда покупатель в счет покупной цены принимает на себя долг, который обеспечивается ипотекой на этот земельный участок. То же действует, если предметом преимущественного права покупки является зарегистрированное судно или строящееся судно.
• 510. [Срок исполнения обязанности уведомления] (1) Обязанное лицо должно немедленно уведомить лицо, имеющее преимущественное право покупки, о содержании заключенного с третьим лицом договора. Уведомление со стороны обязанного лица может быть заменено, уведомлением со стороны третьего лица. (2) Преимущественное право покупки может быть осуществлено в отношении земельных участков в течение двух месяцев, в отношении других предметов- в течение недели после получения уведомления. Если в договоре определен иной срок осуществления этого права, то срок, установленный законом, не применяется.
• 511. [Отсутствие преимущественного права покупки при продаже наследнику] В случае сомнения преимущественное право покупки не распространяется на продажу предмета законному наследнику, которая осуществлена с учетом будущего права наследования.
• 512. [Отсутствие преимущественного права покупки в случае принудительного исполнения] Преимущественное право покупки исключается, если продажа совершена в порядке принудительного исполнения или по решению конкурсного управляющего.
• 513. [Несколько лиц, имеющих преимущественное право покупки] Если несколько лиц совместно имеют преимущественное право покупки, то оно может быть осуществлено только совместно. Если это право прекращено в отношении одного из правомочных лиц или одно из них не осуществило, то остальные могут осуществить преимущественное право покупки совместно.
• 514. [Неотчуждаемость преимущественного права покупки]

Преимущественное право покупки не может быть передано и не переходит к наследникам правомочного лица, если не установлено иное. Если для осуществления этого права указан определенный срок, то в случае сомнения это право переходит по наследству.

1. IV. Мена

• 515. [Мена] В отношении мены соответственно применяются предписания о купле-продаже.

Вторая глава. Дарение

• 516. [Понятие — срок принятия] (1) Предоставление, посредством которого одно лицо за счет своего имущества обогащает другое, является дарением, если обе стороны согласные с тем, что предоставление совершается безвозмездно. (2) Если предоставление последует без согласия другой стороны, то лицо, осуществившее предоставление, может установить для другой стороны соразмерный срок, в течение которого должно быть сделано заявление о принятии. Г1о истечении срока дар считается принятым, если другое лицо не заявит об отказе принять его. В случае отклонения дара возвращение предоставленного имущества может быть потребовано согласно предписаниям о возврате неосновательного обогащения.
• 517. [Отказ от приобретения имущества] Дарение не имеет места, если кто-либо в пользу другого лица воздерживается от приобретения имущества, или отказывается от причитающегося, но окончательно еще не приобретенного права, или отказывается от наследства либо от завещательного отказа.
• 518. [Форма обещания дарения] (1) Для действительности договора, по которому обещается исполнение в форме дарения, необходимо нотариальное удостоверение обещания. Аналогичное правило распространяется на обещание или заявление о признании, когда дарение заключается в передаче долгового обязательства или в признании существующего долга указанным в §§ 780 и 781 способом. (2) Несоблюдение формы не влияет на действительность дарения, если обещанное исполнение состоялось.
• 519. [Отказ от исполнения обещания вследствие нуждаемости] (1) Даритель вправе отказаться от исполнения обещания о предоставлении дарения, если он, с учетом остальных его обязательств, не в состоянии исполнить своего обещания без того, чтобы не поставить под угрозу соответствующий его положению уровень жизни или исполнение установленных законом обязанностей по содержанию других лиц. (2) При столкновении требований нескольких одаряемых лиц, преимущественным правом обладает требование, которое возникло ранее.
• 520. [Обещание дарения в виде периодических платежей] Если даритель обещает материальную поддержку, которая заключается в периодических платежах, то это обязательство прекращается с его смертью, если только из обещания не следует иного.
• 521. [Ответственность дарителя] Даритель отвечает лишь за умысел и грубую небрежность.
• 522. [Отсутствие процентов за время просрочки] Даритель не обязан платить проценты за время просрочки.

 

• 523. [Ответственность за недостатки права] (1) Если даритель умышленно умолчит о недостатках права, то он обязан возместить одаряемому лицу причиненный вследствие этого вред. (2) Если даритель обещал предоставить предмета который он еще должен был приобрести, то одаряемое лицо на основании недостатка права может потребовать возмещения вреда вследствие неисполнения, если недостаток был известен дарителю при приобретении вещи или не был ему известен вследствие грубой небрежности. Соответственно применяются предписания абз.1 § 433, §§ 434-437, а6з.2-4 § 440 и §§ 441-444 об ответственности продавца за ненадлежащее исполнение.
• 524. [Ответственность за недостатки вещи] (1) Если даритель умышленно умолчит о недостатках подаренной вещи, то он обязан возместить одаряемому причиненный вследствие этого вред. (2) Если даритель обещал предоставить вещь, определенную родовыми признаками, которую он еще должен был приобрести, то при наличии недостатков вещи, которые были известны дарителю в момент приобретения вещи или не были известны вследствие его грубой небрежности, то одаряемый может потребовать замены этой вещи на вещь, свободную от недостатков. Если даритель умышленно умолчал о недостатках, то одаряемый может вместо предоставления вещи свободной от недостатков потребовать возмещения вреда, причиненного неисполнением обязательства. В отношении этих требований соответственно применяются предписания об ответственности за недостатки проданной вещи.
• 525. [Дарение с возложением обязанности] (1) Лицо, совершающее дарение с возложением обязанности выполнения определенного действия, может требовать совершения указанного действия, если оно со своей стороны уже произвело дарение. (2) Если возложена обязанность совершения действия в общественных интересах, то право требовать совершения указанного действия после смерти дарителя переходит к соответствующему органу власти.
• 526. [Отказ от исполнения возложенной обязанности] Поскольку вследствие недостатков права или недостатков подаренной  вещи стоимость дарения окажется меньше размера расходов, необходимых для исполнения возложенной обязанности, постольку одаряемое лицо вправе отказаться от исполнения возложенной обязанности, пока не будет компенсирована разница, возникшая вследствие наличия недостатков. Если одаряемое лицо исполнит возложенную обязанность, не зная о недостатках, то оно может потребовать от дарителя возмещения расходов по исполнению возложенной обязанности в таком размере, в каком последние превышают стоимость дарения.
• 527. [Требование возврата дара при неисполнении возложенной обязанности] 11) Если возложенная обязанность не исполнена, то даритель при наличии условий, дающих право отказа в двусторонних договорах, может согласно  предписаниям о возврате неосновательного обогащения потребовать возврата дара, при условии что дар должен был быть использован для исполнения возложенной обязанности. (2) Вышеуказанное требование исключается, если третье лицо вправе  требовать исполнения данной обязанности.
• 528. [Требование возврата дара вследствие ухудшения материального положения дарителя] (1) Если даритель после осуществления дарения не в состоянии нести расходы по поддержанию достойного уровня жизни или исполнять имеющиеся у него в силу закона обязанности содержать своих родственников, супруга или бывшего супруга, то он может согласно предписаниям о возврате неосновательного обогащения потребовать от одаряемого лица возвратить ему этот дар. Одаряемое лицо может отказаться возвратить дар, выплатив необходимую для содержания дарителя сумму. В таком случае в отношении обязательства одаряемого лица применяются предписания § 760, а также предписания § 1613 об обязанности содержания родственников, а в случае смерти дарителя — предписания § 1615. (2) При наличии нескольких одаряемых лицо, получившее дар ранее, обязано его возвратить, если эта обязанность не возлагается на лицо, получившее дар позже.
• 529. [Недопустимость требования возврата дара] (1) Требование возврата дара не допускается, если даритель способствовал возникновению своей нуждаемости умышленно или нуждаемость явилась следствием грубо небрежного поведения или если к моменту возникновения нуждаемости истекло десять лет после предоставления подаренного предмета. (2) То же действует, если одаряемый, учитывая остальные свои обязательства, может возвратить подарок не иначе, как поставив под угрозу сохранение соответствующего его положению уровня жизни или исполнение установленных законом обязанностей по содержанию других лиц.
• 530. [Отмена дарения] (1) Дарение может быть отменено, если одаряемый, совершив тяжкий проступок в отношении дарителя или его близкого родственника, выразит таким образом грубую неблагодарность. (2) Право отмены дарения переходит к наследникам дарителя только в том случае, если одаряемый умышленно и противоправно лишил жизни дарителя или воспрепятствовал последнему произвести отмену дарения.
• 531. [Заявление об отмене и его последствия] (1) Отмена дарения производится путем заявления, обращенного к одаряемому. (2) Если дарение отменено, то требование о возврате дара может быть предъявлено согласно предписаниям о возврате неосновательного обогащения.
• 532. [Недопустимость отмены дарения] Отмена дарения не допускается, если даритель простил одаряемого, если истек год с того момента, когда лицо, имеющее право отмены, узнало о  наступлении условий для осуществления этого права. После смерти одаряемого отмена дарения не допускается.
• 533. [Отказ от права отмены] Отказ от права отмены дарения допускается лишь после того, когда неблагодарность одаряемого стала известна лицу, имеющему право на отмену.
• 534. [Дарение в силу обязанности или для соблюдения приличий] Дарения, совершенные в силу моральной обязанности или для соблюдения приличий, не могут быть востребованы обратно и не подлежат отмене

Третья глава. Наем. Аренда

1. I. Наем

• 535. [Сущность договора найма] По договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю вещь во временное пользование. Наниматель обязан выплачивать наймодателю условленную плату.
• 536. [Обязанности наймодателя] Наймодатель обязан предоставить нанимателю сданную внаем вещь в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора, и поддерживать ее в этом состоянии в период действия договора ном.
• 537. [Недостатки сданной внаем вещи] (1) Если сданная внаем вещь к моменту ее передачи нанимателю им, недостатки, которые уменьшают или делают невозможным ее использование по назначению, установленному договором, или если подобные недостатки обнаружатся в период действия договора найма, то наниматель освобождается от внесения наемной платы за время непригодности вещи к использованию по назначению, а в случае ее частичной непригодности наниматель обязан вносить лишь часть наемной платы, устанавливаемой согласно §§ 472 и 473. Незначительное снижение пригодности вещи не принимается во внимание. (2) Абз.1 предл.1 применяется также в случаях, когда гарантирована качество вещи либо отсутствует, либо она его утрачивает. При сдаче внаем земельного участка гарантия определенного размера участка приравнивается к гарантии определенного качества. (3) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное в ущерб, нанимателю, недействительно.
• 538. [Обязанность наймодателя по возмещению убытков] (1) Если один из недостатков, указанных в § 537, существует в момент заключения договора, или если такой недостаток возникнет позднее вследствие обстоятельства, за которое отвечает наймодатель, или если наймодатель просрочит устранение недостатка, то наниматель, не утрачивая прав, указанных в § 537, может потребовать возмещения убытков, вызванных неисполнением обязательства. (2) В случае просрочки наймодателя наниматель может сам устранить недостаток и потребовать затем возмещения понесенных расходов.
• 539. [Знание нанимателя о недостатке] Если наниматель в момент заключения договора знает о недостатке сданной внаем вещи, то он не может воспользоваться правами, установленными согласно §§ 537 и 538. Если недостаток, указанный в абз.1 § 537, остался неизвестен нанимателю вследствие грубой небрежности или если он принимает вещь, несмотря на то, что знает о недостатке, то наниматель может воспользоваться своими правами лишь при наличии условий, с учетом которых покупателю дефектной вещи должна быть предоставлена гарантия согласно §§ 460 и 464.
• 540. [Договорное исключение гарантий] Соглашение, согласно которому отменяется или ограничивается ответственность наймодателя за недостатки сданной внаем вещи, является ничтожным, если наймодатель умышленно умолчал о недостатке.
• 541. [Ответственность за недостатки права] Если вследствие осуществления права третьего лица наниматель полностью или частично лишится возможности установленного договором использования нанятой вещи, то соответственно применяются предписания §§ 537, 538, предл. 1 § 539 и § 540.
• 541а. [Меры по сохранности] Наниматель помещения должен допускать такое воздействие на сданную внаем вещь, которое необходимо для поддержания в исправном состоянии помещений или здания.
• 541b. [Улучшение имущества] (1) Наниматель должен допускать улучшение снятых помещений или иных частей здания, а также принятие мер экономии тепловой энергии, за исключением тех случаев, когда такие действия с учетом предполагающихся работ, последствий строительных работ, предыдущих расходов нанимателя или с учетом ожидаемого повышения наемной платы могли бы повлечь за собой такие дополнительные расходы нанимателя или его семьи, которые неоправданно высоки даже с учетом интересов наймодателя и других нанимателей данного здания, ожидаемое повышение наемной платы не принимается во внимание, если снятые помещения или иные части здания лишь приводятся в состояние которое является общепринятым. (2) Наймодатель обязан за два месяца до начала работ известить нанимателя об их характере, объемен начале и сроках осуществления, а также предполагаемом повышении наемной платы. Наниматель имеет право до истечения месяца после получения извещения расторгнуть договор на следующий месяц. Если наниматель расторгнул договор, то выполнение вышеуказанных работ должно быть приостановлено до истечения срока найма. Это не действует в отношении работ, которые не связаны или связаны лишь с незначительным воздействием на сданные помещения и не ведут или ведут лишь, незначительному повышению наемной платы. (3) Расходы, которые вынужден был понести наниматель вследствие выполнения работ, должны быть возмещены наймодателем в соответствующем обстоятельствам объеме, по требованию наймодатель должен выплатить аванс (4) Условия договора найма жилого помещения, наносящие ущерб нанимателю, недействительны.
• 542. [Немедленное расторжение договора вследствие непредоставления в пользование] (1) Если сданная внаем вещь предоставляется нанимателю в установленное договором пользование полностью или частично с нарушением срока, либо если наниматель лишается возможности использования вещи, то он может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора допускается в случаях, когда наймодатель  пропустил определенный для него нанимателем соответствующий срок,  не устранив указанных недостатков. Установление срока не требуется, если вследствие обстоятельства, лежащего в основе расторжения договора, исполнение договора не представляет более интереса для нанимателя. (2) Расторжение договора вследствие незначительных затруднений или незначительного лишения возможности пользования допускается в том случае, если расторжение может быть оправдано особым интересом нанимателя.

(3) Если наймодатель оспаривает допустимость последовавшего расторжения договора, утверждая, что он вовремя предоставил вещь в пользование или устранил недостатки до истечения срока, то на нем лежит бремя доказывания.

• 543. [Предписания, применяемые при немедленном расторжении договора] (1) В отношении права расторжения договора, которое имеет наниматель на основании § 542, соответственно применяются предписания §§ 539-541, а также предписания §§ 469-471 о расторжении договора купли-продажи вследствие обнаружения недостатков. Соглашение об отказе или об ограничении права расторжения договора найма жилого помещения, недействительно., (2) (отменен)
• 544. [Немедленное расторжение договора вследствие угрозы здоровью] Если квартира или иное помещение, предназначенное для пребывания людей, находятся в таком состоянии, что их использование связано со значительной угрозой здоровью, то наниматель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении договора, даже если при заключении договора он знал об угрожающем состоянии помещения на момент заключения договора или отказался от прав, предоставленных ему на случай подобного состояния помещения.
• 545. [Уведомление о наличии недостатков] (1) Если в течение срока найма обнаружится какой-либо недостаток сданной внаем вещи или возникнет необходимость в мерах по защите вещи от непредвиденной опасности, то наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя. Это же действует, если притязание на вещь заявляет третье лицо. (2) Если наниматель не сделает такого уведомления, то он обязан возместить возникшие вследствие этого убытки, он не вправе, если наймодатель лишен возможности устранить недостатки вследствие отсутствия уведомления, воспользоваться правами, указанными в § 537, или расторгнуть договор без соблюдения срока, или потребовать возмещения убытков вследствие неисполнения согласно предл.3 абз.1 § 542.
• 546. [Обременения сданной внаем вещи] Обременения сданной внаем вещи возлагаются на наймодателя.
• 547. [Возмещение расходов] (1) Наймодатель обязан возместить нанимателю все необходимые расходы по содержанию вещи. Однако наниматель животного несет расходы по кормлению последнего. (2) Обязанность наймодателя по возмещению прочих расходов определяется в соответствии с предписаниями о ведении чужих дел без поручения.
• 547а. [Право нанимателя на изъятие] (1) Наниматель имеет право изъять устройство, которым он оборудовал вещь.

(2) Наймодатель помещений может предотвратить осуществление нанимателем права на изъятие, выплатив ему соответствующее возмещение, за исключением тех случаев, когда наниматель правомерно заинтересован в изъятии. (3) Соглашение, исключающее право нанимателя жилого помещения на ‘изъятие устройства, действительно только в том случае, если предусмотрено соответствующее возмещение.

• 548. [Износ вещи вследствие ее использования в соответствии с договором] Наниматель не отвечает за изменения или ухудшение сданной внаем вещи, возникшие вследствие ее использования в соответствии с договором.
• 549. [Поднаем] (1) Наниматель не имеет права без разрешения наймодателя передавать сданную внаем вещь в пользование третьему лицу и, в частности, самому сдавать такую вещь внаем (поднаем). Если наймодатель откажет в разрешении, то наниматель может расторгнуть договор найма при условии соблюдения установленного законом срока для расторжения, если только основанием, для расторжения не была важная причина, связанная с личностью третьего лица.

(2) Если у нанимателя жилого помещения после заключения договора найма возникает правомерный интерес в том, чтобы предоставить часть жилого помещения в пользование третьему лицу, он вправе потребовать от наймодателя разрешения на это; вышеуказанное предписание не применяется, если это обусловлено личностью третьего лица, либо если жилое помещение чрезмерно перенаселено, либо такое разрешение не может быть потребовано от наймодателя по иной причине. Если наймодатель дает разрешение только при соответствующем повышении наемной платы, то он может поставить предоставление подобного разрешения в зависимость от согласия нанимателя с подобным повышением платы. Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно. (3) Если наниматель предоставит право пользования третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при использовании вещи, даже если наймодатель дал разрешение на переуступку права пользования.

• 550. [Использование, противоречащее договору] Если наниматель пользуется сданной внаем вещью вопреки условиями договора и продолжает пользоваться ею таким образом несмотря на предупреждение со стороны наймодателя, то последний может предъявить негаторный иск.
• 550а. [Недействительность установления неустойки] Соглашение об уплате неустойки нанимателем жилого помещения недействительно.
• 550Ь. [Обеспечение договора найма] (1) Если по договору найма жилого помещения наниматель должен предоставить наймодателю обеспечение исполнения своих обязательств, то размер обеспечения не должен превышать тройную месячную квартирную плату, с учетом предписаний предл.3 абз.2. Дополнительные расходы, которые начисляются отдельно, не учитываются. Если в качестве обеспечения должна быть, предоставлена денежная сумма, то наниматель имеет право выплатить ее тремя равными частями помесячно, первая часть должна быть выплачена к моменту вступления в силу отношений по найму. (2) Если по договору найма жилого помещения предоставленная в качестве обеспечения денежная сумма должна быть передана наймодателю, то  последний должен положить ее отдельно от своего имущества, на счет в публичной сберегательной кассе или в банке под процент, обычный для сберегательных вкладов с установленным законом сроком изъятия. Проценты причитаются нанимателю. Они повышают обеспечение. (3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно. (4) В отношении жилого помещения, являющегося частью студенческого общежития или общежития для молодежи, наймодатель не обязан начислять проценты по предоставленному обеспечению.
• 551. [Срок внесения наемной платы] (1) Плата за наем вносится по окончании срока найма. Если наемная плата исчисляется по периодам времени, то уплата должна осуществляться по истечении каждого периода. (2) Плата за наем земельного участка подлежит внесению по истечении каждого квартала календарного года в первый рабочий день следующего за ним месяца, если не определены более короткие периоды времени.
• 552. [Невозможность осуществления права пользования по личным обстоятельствам] Наниматель не освобождается от обязанности вносить наемную плату на основании того, что он по личным обстоятельствам не способен осуществить право пользования. Наймодатель должен, однако, зачесть стоимость расходов, которых избежал наниматель, а также те преимущества, которые наниматель извлек благодаря иному использованию вещи. В течение того времени, пока наймодатель вследствие переуступки права пользования третьему лицу не в состоянии предоставить вещь для пользования нанимателю, последний не обязан вносить плату за наем.
• 552а. [Право на зачет и удержание] Наниматель жилого помещения в соответствии с условиями договора может произвести зачет своего требования, указанного в § 538, против требования о внесении квартирной платы или осуществить право удержания вследствие подобного требования, если он в письменной форме заявил наймодателю о своем намерении не менее чем за месяц до наступления срока внесения квартирной платы.
• 553. [Немедленное расторжение договора в случае использования вещи не по назначению, установленному договором] Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока расторжения, если наниматель или то лицо, которому он переуступил право пользования нанятой вещью, продолжает несмотря на предупреждение со стороны наймодателя пользоваться вещью не по назначению, установленному договором, существенно нарушая при этом права наймодателя, в частности если наниматель, не имея на то права, оставляет вещь в пользовании третьего лица, не проявляет надлежащей для нанимателя осмотрительности или подвергает вещь значительной опасности.
• 554. [Немедленное расторжение договора вследствие просрочки платежам] (1) Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока расторжения, если наниматель: 1. в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наемной платы, 2. в течение временим которое превышает два срока платежам просрочит внесение наемной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты наемной платы за два месяца. Расторжение договора исключается, если наймодатель получил удовлетворение. Расторжение договора недействительно, если наниматель может освободиться от своего долга посредством зачета и незамедлительно объявит об этом после требования наймодателя расторгнуть договор. (2) Если внаем сдано жилое помещение, то дополнительно применяются следующие предписания: 1. в случае, предусмотренном в предл.1 п.1 абз.1, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату, однако это предписание не применяется, если жилое помещение сдано только во временное пользование, 2. расторжение договора не допускается и в том случае, если наниматель по истечении месяца после начала судопроизводства по иску об освобождении помещения, об уплате невнесенной квартирной платы и о возмещении убытков согласно предл.1 абз.1 § 557 удовлетворит требования наймодателя или если обязательство о внесении платы возьмет на себя публичное учреждение. Это предписание не применяется, если требование о расторжении договора не более двух лет назад уже предъявлялось и в нем было отказано согласно предл.1 данного абзаца. (3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.
• 554а. [Немедленное расторжение договора вследствие неприемлемых отношений по договору найма] Наем помещений может быть прекращен без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, в частности в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму. Соглашение, противоречащее этому предписанию, недействительно.
• 554Ь. [Соглашение о немедленном расторжении договора] Соглашение, согласно которому наймодатель жилого помещения получает право расторгнуть договор без соблюдения сроков расторжения по иным, причинам, чем указано в законе, недействительно.
• 555. (отменен)
• 556. [Возврат предмета найма] (1) По прекращении отношений найма наниматель обязан возвратить нанятую вещь. (2) Наниматель земельного участка не имеет права удерживать его для обеспечения своих требований в отношении наймодателя. (3) Если наниматель переуступил вещь в пользование третьему лицу, то по прекращении отношений найма наймодатель может потребовать возврата вещи от третьего лица.
• 556а. [Возражения нанимателя против расторжения договора] (1) Наниматель может возражать против прекращения найма жилого помещения и требовать от наймодателя его продления, если установленное договором прекращение найма создаст для нанимателя или его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя. Указанные трудности возникают и в том случае, если не может быть предоставлено соответствующее жилое помещение взамен существующего на приемлемых условиях. Для учета правомерных интересов наймодателя рассматриваются обстоятельства, указанные в заявлении о расторжении договора согласно предл.2 абз.1 § 564а, если только эти обстоятельства не возникли позднее. (2) В случае, предусмотренном в абз.1, наниматель может потребовать продления найма в течение времени, установленного с учетом всех обстоятельств. Если наймодатель не желает продлить договор на прежних условиях, то в этом случае наниматель может требовать продления договора с внесением в него соответствующих изменений. (3) Если стороны не придут к согласию, то решение о продлении договора найма, о сроке его действия, а также об условиях его продления принимается судом. Если неясно, когда исчезнут обстоятельства, из-за которых прекращение договора найма влечет за собой возникновение трудностей для нанимателя или его семьи, то может быть принято решение о продлении договора найма на неопределенный срок. (4) Наниматель не может требовать продление договора найма, если: 1. он сам расторг договор найма; 2. имеется основание, по которому наймодатель вправе расторгнуть договор, не соблюдая срока расторжения, 3. (отменен) (5) Заявление нанимателя, в котором он возражает против расторжения договора и требует его продления, должно быть сделано в письменной форме. По требованию наймодателя наниматель должен незамедлительно ознакомить его с основаниями для возражения. (6) Наймодатель может отклонить требование о продлении договора найма, если наниматель не позднее чем за два месяца до его прекращения не заявит наймодателю о своем возражении. Если наймодатель до истечения срока предъявления нанимателем возражения не сделает соответствующих указаний, предусмотренных в абз.2 § 564, то наниматель может заявить о  своих возражениях в первом слушании дела о выселении. (7) Соглашение, изменяющее указанные предписания, недействительно. (8) Данные предписания не распространяются на договор найма, предусмотренный в п.,2 и 5 абз.7 § 564b.
• 556b. [Продление срочного договора найма] (1) Если договор найма жилого помещения заключен на определенный срок, то наниматель может потребовать его продления, если продление было бы возможно в случае требования расторжения договора согласно § 556а. В остальном по смыслу действует § 556а. (2) Если наниматель в момент заключения договора знал об обстоятельствах, которые являлись причиной заинтересованности наймодателя в возвращении жилого помещения в срок, установленный договором, то в пользу нанимателя учитываются только те обстоятельства, которые возникли впоследствии.
• 556с. [Последующее продление договора найма] (1) Если на основании §§ 556а, 556b стороны пришли к соглашению, либо если суд вынес решение о продлении договор найма на определенный срок, то в соответствии с вышеуказанными предписаниями наниматель может требовать последующего продления договора только при условии, что это оправдано существенным изменением обстоятельств или что не наступили те обстоятельства, наступление которых было бы основанием для установления предельного срока действия договора. (2) Если наймодатель расторгает договор найма, решение о продлении которого на неопределенное время вынесено судом, то наниматель может возразить против расторжения договора и потребовать от наймодателя продления действия договора на неопределенный срок. Если изменились обстоятельства, которые были признаны основанием для продления найма, то наниматель может потребовать продления действия договора лишь согласно § 556а; незначительные изменения не принимаются во внимание.
• 557. [Возмещение убытков, причиненных просрочкой возврата вещи] (1) Если по прекращении договора найма наниматель не возвратит сданную внаем вещь, то наймодатель может потребовать внесения установленной, наемной платы за время задержки в качестве возмещения убытков, в случаев найма помещений наймодатель может в качестве возмещения потребовать, наемную плату в том размере, который принят для подобных помещений в данной местности. Допускается предъявления требований о возмещении иных убытков. (2) Наймодатель жилого помещения может предъявить требование о возмещении возникших убытков только в том случае, если помещение не было  возвращено вследствие обстоятельств, за которые отвечает наниматель, убытки возмещаются в размере, соответствующем справедливому возмещению убытков при подобных обстоятельствах. Это не действует, если наниматель расторг договор. (3) Если нанимателю жилого помещения согласно § 721 или § 794а Гражданско-процессуального кодекса предоставляется срок для освобождения помещения, то он не обязан возмещать последующие убытки, возникшие с /момента прекращения договора найма до истечения срока освобождения помещения. (4) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю в нарушение предписаний абз.2 или 3, недействительно.
• 557а. [Возврат наемной платы, внесенной предварительно] (1) Если наемная плата была внесена предварительно за какой-либо период времени после прекращения договора найма, то наймодатель обязан в соответствии с § 347, если договор найма был расторгнут по причине, за которую наймодатель не отвечает, возместить эту сумму согласно предписания о возврате неосновательного обогащения. (2) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное с нарушением указанных правил в ущерб нанимателю, недействительно.
• 558. [Срок исковой давности] (1) Срок исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков вследствие изменения или ухудшения сданной внаем вещи, а также по требованиям нанимателя о возмещении расходов или о разрешении на изъятие устройства составляет шесть месяцев. (2) Течение срока исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков начинается с момента возврата вещи. Течение срока давности по требованиям нанимателя начинается с момента прекращения правоотношения найма. (3) Одновременно с истечением срока исковой давности по требованию наймодателя о возврате вещи прекращается течение срока исковой давности по требованию наймодателя о возмещении убытков.
• 559. [Залоговое право наймодателя] Наймодателю земельного участка в обеспечение его требований по договору найма принадлежит залоговое право на вещи, внесенные нанимателем на участок. Данное залоговое право не может служить обеспечением будущих требований о возмещении убытков, а также требований о взыскании наемной платы за текущий и следующий за ним год пользования земельным участком. Оно не распространяется на вещи, которые не могут быть предметом принудительного взыскания.
• 560. [Прекращение действия залогового права] Залоговое право наймодателя прекращается с момента удаления вещей за пределы земельного участка, кроме случаев, когда они были удалены без ведома или вопреки возражениям наймодателя. Наймодатель не может воспрепятствовать удалению вещей, если это связано с предпринимательской деятельностью нанимателя или происходит в соответствии с обычными условиями жизни либо если остального имущества достаточно для предоставления обеспечения наймодателю.
• 561. [Право на самопомощь] (1) Если наймодателю принадлежит право возражать против удаления вещей, на которые он имеет залоговое право, то наймодатель вправе не обращаясь в суд, своими действиями воспрепятствовать удалению вещей в случае, когда наниматель покидает предмет найма, наймодатель может оставить вышеуказанные вещи у себя. (2) Если вещи были удалены без ведома или вопреки возражениям наймодателя, то он может потребовать их передачи с целью возврата на земельный участок, а если наниматель покинул предмет найма, то передачи владения ими. Действие залогового права прекращается по истечении одного месяца с того момента, когда наймодатель узнал об удалении вещей, если только он ранее не предъявил иск по этому требованию.
• 562. [Предоставление обеспечения] Наниматель может предотвратить осуществление наймодателем залогового права, предоставив соответствующее обеспечением он может таким образом освободить каждую вещь от обременяющего ее залогового права, предоставив в качестве обеспечения сумму, равную стоимости соответствующей вещи.
• 563. [Залоговое право при обращении взыскания другим лицом] Если на вещь, обремененную залоговым правом наймодателя, обращается взыскание в пользу другого кредитора, то первый не может в отношении; последнего ссылаться на свое залоговое право в обеспечение наемной платы за время более одного года, которое предшествует обращению взыскания.

 

• 564. [Прекращение правоотношения найма] (1) Правоотношение найма прекращается с истечением срока, на который оно было установлено. (2) Если срок найма не определен, то каждая сторона может расторгнуть договор найма согласно § 565.
• 564а. [Письменная форма заявления о расторжении договора] (1) Заявление о расторжении договора найма жилого помещения должное быть сделано в письменной форме. В заявлении следует указать причины, расторжения договора. (2) Наймодатель жилого помещения должен своевременно указать нанимателю на возможность возражения последнего согласно    § 556а, а также на форму и срок предъявления указанных возражений. (3) Абз.1 и 2 не действуют в отношении правоотношений найма, указанных в п.1 и 2 абз.  § 564b. Предл.2 абз 1 и абз.2 не применяются к правоотношениям найма, указанным в п.4 и 5 абз. 2 § 564b.
• 564b. [Правомерный интерес наймодателя в расторжении договора] (1) Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения согласно абз.4 только в том случае, если он имеет правомерный интерес в прекращении правоотношении найма. (2) Наймодатель имеет правомерный интерес в прекращении найма, если: 1. наниматель виновен в существенном нарушении договорных обязательств, 2. наймодатель нуждается в этих помещениях в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников. Если после вселения нанимателя в жилые помещения было установлено право собственности на эти помещения и право собственности было отчуждено третьему лицу, то приобретатель не может ссылаться на правомерные интересы согласно предл.1 до истечения трех лет после отчуждения этих помещений. Если в результате этого под угрозу ставится достаточное обеспечение населения сдаваемыми внаем квартирами на соответствующих условиях, в пределах одной общины или части общины, то срок указанный в предл.2 увеличивается до пяти лет. Эти области определяются постановлениями правительств федеральных земель на срок не более пяти лет, 3. для наймодателя вследствие продолжения правоотношений найма будет невозможным соответствующее коммерческое использование земельного участка и он понесет в связи с этим значительные убытки. При этом не принимается во внимание возможность получения более высокой наемной платы вследствие сдачи в наем этого же жилого помещения с иными целями. Наймодатель не может также ссылаться на то, что он хочет продать сдаваемые внаем жилые помещения в связи с предполагаемым или последовавшим после передачи помещения нанимателю установлением права собственности на жилые помещения. Если на сданные внаем жилые помещения после вселения нанимателя было установлено право собственности, которое затем было отчуждено, то в тех областях, которые определены правительствами федеральных земель согласно предл.4 абз.2, наймодатель не может ссылаться на то, что он хотел бы продать сданное внаем помещение, до истечения пяти лет с момента продажи ему этих помещений, 4. наймодатель допустимым способом хочет превратить подсобные помещения или здания, непригодные для проживания, в жилые помещение с целью их дальнейшей сдачи внаем и расторгает договор только в отношении этих помещений, заявляя об этом нанимателю до первого июня 1995 г. Наниматель может потребовать соразмерного снижения наемной платы. Если перестройка помещения задерживается, то наниматель может потребовать продления договора найма на соответствующий срок. (3) Основанием правомерного интереса наймодателя признаются обстоятельства, которые указаны в его заявлении о расторжении договорам если только они не возникли впоследствии. (4) Наймодатель может расторгнуть договор найма в отношении квартиры в жилом доме, где он сам проживает и в котором: 1. имеет не более двух квартир 2. имеет не более трех квартир, причем не менее одной квартиры,  построенной после 31 мая 1990 г. и до 1 июня 1995 г. посредством перестройки или расширения жилого дома, в котором проживал наймодатель, даже если отсутствуют условиям указанные в абз. 1, а в случае, указанном в п.2, при заключении договора найма после постройки квартиры лишь тогда, когда при заключении  договора найма он указал нанимателю на возможность его расторжения. В этом случае срок расторжения увеличивается на три месяца. Данные предписания соответственно действуют в oтношении договора найма жилого помещения в той квартире, где проживает наймодатель, за исключением тех случаев, когда на это жилое помещение согласно абз.7 не распространяются вышеуказанные предписания. В заявлении о расторжении договора должно быть указано, что расторжение договора не основывается на условиях абз.1 (5) Прочие права нанимателя на взятое внаем имущество не затрагиваются. (6) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно. (7) Данные предписания не распространяются на договор найма: 1. жилого помещения, сдаваемого во временное пользование, 2. жилого помещения, которое является частью квартиры, где проживает наймодатель, и которое наймодатель полностью или в большей части снабдил обстановкой, кроме случаев, когда квартира предоставлена одной семье в длительное пользование; 3. жилого помещения, которое является частью студенческого или молодежного общежития; 4. жилого помещения в загородных домах и загородных квартирах,  расположенных в дачной местности, которое было передано нанимателю до 1 июня 1995 г., если наймодатель при заключении договора указал нанимателю на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз.1-6; 5. жилого помещения, которое сдано внаем юридическому лицу публичного права, осуществляющему во исполнение закона передачу того помещения лицам, остро нуждающимся в квартире или находящимся на обучении, если жилое помещение предоставлен нанимателю до 1 июня 1995 г. и при заключении договора указано на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз. 1 -6.
• 564с. [Продление срочного договора найма] (1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок, то наниматель может не позднее чем за два месяца до истечения срока в письменной форме потребовать от наймодателя продления действия договора найма на неопределенный срок, если не существует правомерного интереса наймодателя в его прекращении. Соответственно применяется § 564b. (2) Наниматель не может требовать продления действия договора найма в соответствии с абз.1 или § 556b, если: 1. договор найма был заключен на срок не более пяти лет; 2. наймодатель намерен: а) намерен использовать помещения в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников; b) разрешенным образом ликвидировать, существенно изменить или восстановить помещения, и при этом продление действия договора найма существенно осложнит проведение указанных работ; 3. наймодатель при заключении договора письменно уведомил нанимателя об этом; 4. наймодатель за три месяца до истечения срока действия договора найма письменно уведомил нанимателя о том, что его намерение использовать помещения еще существует. Если предполагаемое наймодателем использование помещений задерживается не по его вине, то наниматель может потребовать продления действия договора найма на соответствующий срок; если следствие этой задержки продолжительность найма превысит пять лет, то наниматель может в соответствии с абз.1 потребовать продолжения найма на неопределенный срок.
• 565. [Сроки расторжения договора] (1) При найме земельных участков, помещений или занесенных в судовой регистр судов договор может быть расторгнут в следующие сроки: 1. если наемная плата исчисляется по дням — на следующий день после заявления о расторжении; 2. если наемная плата исчисляется по неделям — не позднее первого рабочего дня недели, с прекращением действия договора в субботу; 3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным периодам более месяца — не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев; при найме служебных помещений, используемых в коммерческих целях, незастроенных земельных участков, используемых в производственных целях, или занесенных в судовой регистр судов — только по истечении квартала. (2) При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора  по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок предупреждения о расторжении договора соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца. Соглашение, по которому наймодатель получает право расторгнуть договор при соблюдении более короткого срока, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование. Соглашение, по которому расторжению договора допускается только по истечении календарного месяцам недействительно. (3) Если жилое помещением которое наймодатель полностью или в большей части обязан снабдить обстановкой, является частью квартиры, где проживает наймодатель, однако не передано семье в длительное пользование, то договор может быть расторгнут в следующие сроки: 1. если наемная плата исчисляется по дням — на следующий день, после заявления о расторжении, 2. если наемная плата исчисляется по неделям — не позднее первого рабочего дня недели с прекращением договора в субботу, 3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным периодам более месяца — по заявлению, сделанному не позднее, пятнадцатого числа месяца с прекращением договора по истечении  этого месяца. (4) При найме движимых вещей договор может быть расторгнут в следующие сроки: 1. если наемная плата исчисляется по дням — на следующий день после заявления о расторжении, 2. если наемная плата исчисляется по более длительным периода времени — на следующий день после истечения трех дней с того дня, когда было сделано заявление о расторжении. (5) П.3 абз.1, предл.1 с1бз.2, п.3 абз.3, п.2 абз.4 действуют, если договор найма может быть расторгнут досрочно при соблюдении срока, указанного законе.
• 565а. [Продление срочного договора и договора, заключенного под условием] (1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок и было установлено, что он должен быть продлен при отсутствии заявления о его расторжении, то продление имеет место, если договор не может быть расторгнут согласно  предписаниям § 565. (2) Если договор найма жилого помещения был заключен под отменительным условием, то после наступления условия считается, что он продлен на неопределенный срок. Если наймодатель после наступления условия расторгает договор, а наниматель, основываясь на предписаниях § 556а, требует продления договора, то принимаются во внимание только те обстоятельства, которые наступили после заключения договора найма. (3) Соглашение, ограничивающее права нанимателя, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование или если речь идет о найме, указанном в абз.3 § 565.
• 565b. [Квартира, предоставляемая работнику работодателем] Если жилое помещение сдано внаем в связи со служебными отношениями, то действуют особые предписания §§ 565с и 565d.
• 565с. [Расторжение договора найма жилых помещений, предоставляемых работнику] Если договор найма был заключен на неопределенное время, то после прекращения служебных отношений наймодатель может расторгнуть договор: 1. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следующего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если данное жилое помещение было сдано внаем на срок не более десяти лет и срочно необходимо другому лицу, выполняющему служебные обязанности; 2. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следующего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если предоставление данного жилого помещения, непосредственно связанного с местом работы или находящегося вблизи него, требовалось в силу служебного правоотношения и по той же причине требуется другому лицу, выполняющему служебные обязанности. В остальном действует § 565.
• 565d. [Возражения нанимателя против расторжения договора] (1) При применении §§ 556а, 556b должны быть учтены интересы лица, имеющего право на служебное помещение. (2) Если наймодатель в соответствии с предл.1 § 565с расторг договор, то применяется § 556а с оговоркой, что наймодатель может отказать в согласии на продолжение найма, если наниматель заявил о своем возражении не позднее одного месяца до прекращения найма. (3) Предписания §§ 556а и 556b не действуют, если: 1. наймодатель в соответствии с предл.1 п.2 § 565с расторг договор, 2. наниматель расторг служебное правоотношение, когда поведение работодателя не давало к тому законных оснований, или если наниматель своим поведением дал работодателю предусмотренный законом повод к расторжению служебного правоотношения.
• 565е. [Служебные квартиры] Если жилое помещение передано в рамках служебного правоотношения, то в отношении прекращения пользования жилым помещением соответственно применяются предписания о договоре найме, когда лицо, выполняющее, вои служебные обязанности, снабдило жилое помещение полностью или в большей части предметами обстановки или ведет в жилом помещении вместе со своей семьей собственное хозяйство.
• 566. [Письменная форма договора найма] Для договора найма земельного участка, заключенного на срок более одного года, требуется письменная форма. Если эта форма не соблюдена, то договор считается заключенным на неопределенный срок; однако договор может быть расторгнут не ранее, чем по истечении первого года с момента его заключения.
• 567. [Расторжение договора найма, заключенного  на срок более 30 лет] Если договор найма заключен на срок более 30 лет, то по истечении 30 лет  каждая из сторон может расторгнуть договор при условии соблюдения установленного законом срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора не допускается, если срок договора определен пожизненно для наймодателя или нанимателя.
• 568. [Продление по молчаливому согласию] Если по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то договор найма считается продленным на неопределенный срок, за исключением случая,  когда наймодатель или наниматель в течение двухнедельного срока сделает иное волеизъявление в отношении другой стороны. Этот срок начинается для нанимателя с момента продолжения пользования, для наймодателя с того моментам когда он узнал о продолжении пользования.
• 569. [Расторжение договора в случае смерти нанимателя] (1) После смерти нанимателя как его наследники, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с соблюдением установленного законом срока предупреждения о расторжении. Договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом. (2) Предписания абз.1 применяются, если согласно §§ 569а или 569b, имеются основания для продления договора найма.
• 569а. [Вступление членов семьи в правоотношение найма] (1) В правоотношение найма жилого помещениям в котором наниматель ведет совместное хозяйство со своим супругом, после смерти нанимателя вступает супруг. Если один из супругов в течение месяца после того, как узнал о смерти нанимателям заявит наймодателю, что он не намерен прервать действие договора найма, считается, что заявитель не вступил в правоотношение найма, соответственно действует § 206. (2) Если в жилом помещении ведется совместное хозяйство с одним  или несколькими членами семьи, то после смерти нанимателя они вступают в правоотношение найма. То же действует, если наниматель вел совместное хозяйство со своим супругом и одним или несколькими членами семьи, а  супруг не вступает в правоотношение найма. Соответственно действует предл. 2 абз.1, если членов семьи несколько, то каждый из них может сделать заявление. Если в правоотношение найма вступило несколько членов семьи,, права, вытекающие из правоотношения найма, они могут осуществлять только совместно. По обязательствам из правоотношения найма они несут солидарную ответственность. (3) Супруг или члены семьи, если они вступили в правоотношение найма наряду с наследником несут солидарную ответственность по всем обязательствам, возникшим к моменту смерти нанимателя, по отношению к супругу или  членам семьи ответственность несет только наследник. (4) Если наниматель предварительно внес наемную плату за период времени после его смерти, а его супруг или члены семьи вступают в правоотношение найма, то они обязаны возместить наследнику все то, что они получили или сэкономили в результате внесения вперед наемной платы. (5) Наймодатель может прекратить действие договора найма с предупреждением о прекращении в установленные сроки, если основанием к тому явились обстоятельства, связанные с личностью супруга или членов семьи, которые вступили в правоотношение найма, договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом. Соответственно действует § 556а. (6) Если супруг или другие члены семьи не вступают в правоотношение найма жилого помещения, то в него вступает наследник. Как наследник, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с предупреждением о расторжении в установленный законом срок; договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом (7) Соглашение, противоречащее предписаниям абз.1.2 или 5, недействительно.
• 569b. [Продление пережившим супругом действия договора найма, заключенного супругами совместно] Договор найма супругами жилого помещения, взятого внаем совместно, в котором они вели совместное хозяйство, после смерти одного из супругов сохраняет силу для пережившего супруга. Соответственно действует абз.3 и 4 § 569а. Переживший супруг, может расторгнуть договор найма с соблюдением срока предупреждения о расторжении, договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом
• 570. [Перевод нанимателя на новое место работы]

Военнослужащие, государственные служащие, священнослужители и преподаватели публичных учебных заведений в случае их перевода на другое место работы могут расторгнуть договор найма помещений, занимаемых ими или их семьями по месту расположения их частей либо по месту их прежней работы с соблюдением срока предупреждения по расторжении. Договор может  быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом

• 570а. [Согласованное право отказа от договора] В случае найма жилого помещения, фактически переданного нанимателю, к установленному соглашением сторон праву отказа от договора соответственно применяются предписания настоящей главы о расторжении договора и его последствиях.
• 571. [Покупка вещи не прекращает правоотношения найма] (1) Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю отчуждается наймодателем третьему лицу, то приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя, вытекающие из договора найма, заключенного в то время, когда отчуждатель был собственником земельного участка. (2) Если приобретатель не исполнит своих обязанностей, то наймодатель несет ответственность за убытки, которые должен возместить приобретатель как поручитель, отказавшийся от возражения против предъявленного ему иска о предварительном обращении взыскания на имущество. Если наниматель был извещен наймодателем о переходе права собственности, то наймодатель освобождается от этой ответственности, если только наниматель не расторгнет договора, сделав заявление о расторжении в срок, установленный законом.
• 571. [Предоставление нанимателем имущественного обеспечения] Если наниматель отчужденного земельного участка предоставил наймодателю обеспечение исполнения своих обязательств, то основанные на этом обеспечении права переходят к приобретателю. Последний обязан возвратить имущество, предоставленное в качестве обеспечения, только в том случае, если оно было ему передано или если он по отношению к наймодателю взял на себя обязательство возвратить его.
• 573. [Предварительное распоряжение о наемной плате] Если наймодатель еще до перехода права собственности сделал распоряжение о наемной плате, право на получение которой переходит к приобретателю, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за текущий на момент перехода собственности календарный месяц, если право собственности будет передано после пятнадцатого числа месяца, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за последующий календарный месяц. Приобретатель не вправе оспаривать распоряжение о наемной плате, подлежащей внесению за последующие периоды, если он знал о таком распоряжении в момент перехода права собственности.
• 574. [Сделки в отношении внесения наемной платы] Сделка, заключенная между нанимателем и наймодателем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы, действительна по отношению к приобретателю лишь постольку, поскольку она не касается наемной платы за более поздние периоды, чем тот календарный месяц, когда наниматель узнал о переходе права собственности; если наниматель узнает об этом после пятнадцатого числа месяца, то такая сделка действительна постольку, поскольку она касается наемной платы за последующий календарный месяц. Сделка, заключенная после перехода права собственности, недействительна, если наниматель при совершении сделки знал о переходе права собственности.
• 575. [Зачет в отношении приобретателя] Если внесение наемной платы наймодателю согласно § 574 действительно и в отношении приобретателя, то наниматель может зачесть против требования приобретателя о наемной плате требование, которое он имеет в отношении наймодателя. Зачет не допускается, если наниматель приобрел встречное требование после того, как узнал о переходе права собственности, или если встречное требование было предъявлено после того, как он узнал о переходе права собственности, и после наступления срока внесения наемной платы.
• 576. [Уведомление о переходе права собственности] (1) Если наймодатель уведомил нанимателя, что он передал право собственности на земельный участок третьему лицу, то при взыскании наемной платы он не вправе оспаривать ссылку нанимателя на передачу, о которой произведено уведомление, даже если переход права собственности не состоялся или был недействительным. (2) Уведомление о передаче может быть отозвано только с согласия того лица, которое было указано в качестве нового собственника.
• 577. [Обременение сданного внаем земельного участка] Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю будет обременен со стороны наймодателя правом третьего лица, то соответственно действуют §§ 571-576 в тех случаях, когда осуществление права третьим лицом лишает нанимателя права пользования, установленного договором. Если осуществление права третьим лицом только ограничивает нанимателя в осуществлении права пользования, установленного договором, то третье лицо обязано в отношении нанимателя воздерживаться от осуществления своих прав постольку, поскольку оно может препятствовать осуществлению права пользования, установленного договором.
• 578. [Отчуждение или обременение до передачи] Если наймодатель до передачи сданного внаем земельного участка произвел его отчуждение третьему лицу или обременил его каким-либо правом, осуществление которого препятствует нанимателю полностью или частично осуществлять право пользование земельным участком в соответствии с его назначением, установленным договором, то применяются те же предписания, что и в случаях, указанных в абз.1 § 571 и § 577, когда приобретатель по соглашению с наймодателем берет на себя исполнение всех обязательств, вытекающих из договора найма.
• 579.[Последующее отчуждение или обременение приобретателем земельного участка] Если приобретатель сданного внаем земельного участка в свою очередь отчуждает или обременяет его, то соответственно применяются предписания абз.1 § 571 и §§ 572-578. Если новый приобретатель не исполняет обязательств, вытекающих из договора найма, то наймодатель несет ответственность перед нанимателем согласно абз.2 § 571
• 580.[Наем помещений] Предписания о найме земельных участков применяются также и в отношении найма жилых и иных помещений, если не установлено иное.
• 580а. [Отчуждение или обременение судна] (1) Предписания §§ 571, 572, 576-579 соответственно применяются, случае отчуждения или обременения судна, занесенного в судовой регистр. (2) Распоряжение, которое было сделано наймодателем в отношении наемной платы до перехода права собственности на время существование правомочий приобретателя, действительно в отношении приобретателя. То же правило применяется и к сделке, заключенной между нанимателем и наймодателем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы, однако сделка, заключенная после перехода права собственности, недействительна, если наниматель в момент заключения сделки знал о переходе права собственности. Соответственно действует § 575.

1. II. Аренда

• 581. [Сущность договора аренды; применимость предписаний о найме] (1} По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату. (2) К аренде, за исключением аренды земли, соответственно применяются предписания о найме, если из §§ 582-584 не следует иное.
• 582. [Сдача в аренду земельных участков вместе с имуществом] (1) Если в аренду передается земельный участок вместе с находящимся на нем имуществом, то арендатор обязан следить за сохранностью отдельных частей имущества. (2) Арендодатель обязан заменить части имущества, которые были утрачены вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Однако арендатор должен возместить обычную утрату входящих в состав имущества животных постольку, поскольку это соответствует надлежащему ведению хозяйства.
• 582а. [Принятие имущества по оценочной стоимости  с обязанностью возврата] (1) Если арендатор земельного участка принимает имущество по оценочной стоимости и обязуется возвратить его по прекращении аренды согласна оценочной стоимости, то в этом случае он несет риск случайной утраты или ухудшения имущества. Он может распоряжаться отдельными частями имущества в пределах надлежащего ведения хозяйства. (2) Арендатор должен постоянно поддерживать имущество в таком состоянии и таком объеме, которые соответствуют правилам надлежащего ведения хозяйства. Приобретенные им части имущества с момента присоединения их к имуществу становятся собственностью арендодателя. (3) По прекращении аренды арендатор обязан возвратить имеющееся в наличии имущество арендодателю. Арендодатель может отказаться принять те части имущества, приобретенные арендатором, которые в соответствии с правилами надлежащего ведения хозяйства являются для земельного участка излишними или обладают слишком большой стоимостью; в случае такого отказа право собственности на эти части переходит к арендатору. Если между общей оценочной стоимостью переданного и возвращенного имущества существует разница, то она должна быть возмещена в денежной форме. Стоимость имущества определяется на основе цен, существовавших на момент прекращения аренды.
• 503. [Залоговое право арендатора] (1) Требования арендатора земельного участка к арендодателю относительно имущества, арендованного вместе с земельным участком, обеспечиваются залогом на части указанного имущества, находящиеся во владении арендатора . (2) Арендодатель может избежать осуществления залоговых прав арендатора путем предоставления обеспечения. Он может освободить каждую отдельную часть имущества от залогового права, предоставив обеспечение в размере стоимости этой части.
• 583а.[Допустимость договорного ограничения права распоряжения] Условия договора, которые запрещают арендатору предприятия распоряжаться частями имущества либо разрешают распоряжаться ими лишь с согласия арендодателя или отчуждать имущество арендодателю, действительны только в том случае, если арендодатель обязуется приобрести при прекращении аренды имущество по его оценочной стоимости.
• 584. [Расторжение при неопределенном сроке действия договора] (1) Если в случае аренды земельного участка или права срок аренды не установлен, то расторжение договора допускается по истечении года с момента его заключения, заявление о расторжении должно быть сделано не позднее третьего рабочего дня полугодия, по истечении которого должна прекратиться аренда. (2) То же действует при аренде земельного участка или права в тех случаях, когда отношения по договору аренды могут быть прекращены досрочно при условии соблюдения законодательно установленных сроков расторжения.
• 584а. [Ограничения применения права на расторжение]

(1) Арендатор не обладает правом расторжения договорам предусмотренным в абз.1 § 549. (2) Арендодатель не имеет права расторгнуть договор аренды в соответствии с предписаниями § 569. (3) Расторжение договора аренды в соответствии с предписаниями § 570 не допускается.

• 584b. [Просрочка возврата] Если арендатор не возвратит арендованный предмет после прекращения действия договора аренды, то арендодатель может потребовать в качестве возмещения за время просрочки внесения арендной платы в таком соотношении, в каком доходы от пользования, которые арендатор извлек или мог бы извлечь за это время, относятся к доходам от пользования за весь арендный год. Требование о возмещении последующих убытков не исключается.

III. Аренда земли

• 585. [Сущность договора аренды земли] (1) По договору аренды земли в аренду сдается земельный участок вместе с жилыми и хозяйственными постройками, служащими для его хозяйственного использования (предприятие), или земельный участок без таких построек сдается преимущественно для сельскохозяйственного использования. Под сельским хозяйством понимается хозяйственное использование земли либо связанное с использованием земли содержание животных, с целью получения продуктов растениеводства или животноводства, а также садоводства. (2) К договору аренды земли применяются предписания абз.1 § 581 и §§ 582-583a, а также нижеследующие особые предписания. (3) Предписания о договорах аренды земли применяются также и в отношении аренды земельных участков для ведения лесного хозяйства, если земельные участки сданы в аренду для использования преимущественно в сельскохозяйственном производстве.
• 585а. [Письменная форма] Договор аренды земли на срок более двух лет заключается в письменной форме. При несоблюдении письменной формы следует считать, что договор заключен на неопределенный срок.
• 585b. [Описание арендованной вещи] (1) При заключении договора аренды арендодатель и арендатор составляют описание арендованной вещи, в котором должны быть указаны размеры, а также состояние вещи в момент ее передачи. То же предписание соответственно применяется при прекращении договора аренды. Описание должно содержать указание на день, когда оно было сделано, и должно быть подписано обеими сторонами. (2) Если одна из сторон отказывается участвовать в составлении описания или если при составлении возникают разногласия фактического характера, то каждая из сторон договора может потребовать, чтобы описание было подготовлено экспертом, за исключением тех случаев, когда после передачи арендованной вещи прошло более девяти месяцев, а после прекращения аренды — более трех месяцев, по ходатайству сторон эксперт назначается судом по сельскохозяйственным вопросам. Каждая из сторон несет половину возникающих вследствие этого расходов. (3) Если подобное описание подготовлено, то во взаимоотношениях сторон договора следует считать, что оно правильно.
• 586. [Обязанности арендодателя и арендатора] (1) Арендодатель обязан передать арендатору арендованную вещь в состоянии, пригодном для использования по назначению, установленному договором, и поддерживать ее в этом состоянии в течение срока аренды. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендованной вещи, в частности жилых и хозяйственных помещении, дорог, траншеи, дренажей и изгородей. Он обязан к надлежащему хозяйственному использованию арендованной вещи. (2) К ответственности арендодателя за недостатки арендованной вещи и прав на нее, а также к правам и обязанностям арендатора при наличии указанных недостатков соответственно применяются предписания абз.1 и 2 § 537, §§ 538-541, а также § 545.
• 586а. [Долги, обременяющие арендованную вещь] Арендодатель отвечает по долгам, обременяющим арендованную вещь.
• 587. [Внесение арендной платы] (1) Арендная плата должна быть внесена в конце срока аренды. Если арендная плата исчисляется по временным периодам, то она должна вноситься в первый рабочий день по истечении каждого временного периода. (2) Арендатор не освобождается от уплаты арендной платы на том основании, что он по личным обстоятельствам не в состоянии осуществлять предоставленное ему право пользования. Соответственно действуют предл.2 и 3 § 552.
• 588. [Обязанность арендатора допускать действия по сохранению или улучшению] (1) Арендатор должен допускать такое воздействие на арендованную вещь, которое необходимо для ее поддержания в надлежащем состоянии. (2) Арендатор должен допускать действия, направленные на улучшение арендованной вещи, за исключением тех случаев, когда такие действия создают для арендатора неудобства, неоправданные даже с учетом правомерных интересов арендодателя. Арендодатель обязан возместить арендатору расходы, которые последний понес вследствие произведенных им действий, а также неполученные доходы в соответствующем обстоятельствам размере. По требованию арендатора арендодатель должен внести аванс в счет предстоящего возмещения. (3) Если арендатор вследствие принятия мер согласно предл.1 абз.2 ,получит более высокие доходы или мог бы получить их в случае надлежащего ведения хозяйствам арендодатель может потребовать согласия арендатора на соответствующее увеличение арендной платы, за исключением тех случаев, когда повышение арендной платы недопустимо исходя из положения предприятия арендатора. (4) Споры, возникшие из отношений предусмотренных в абз.1 и 2, по заявлению сторон рассматривает суд по сельскохозяйственным вопросам. Если арендатор отказывает в согласии, то в случае, указанном в абз.3, это согласие может быть заменено решением суда по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендодателя.
• 589. [Субаренда] (I) Арендатор не вправе без согласия арендодателя: 1. передавать право пользования арендованной вещью третьему лицу, в частности вновь сдавать вещь в аренду; 2. передавать арендованную вещь полностью или частично сельскохозяйственному объединению с целью совместного использования. (2) Если арендатор передал право пользования арендованной вещью, третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при использовании вещи, даже если арендодатель дал разрешение на передачу вещи.
• 590. [Изменение арендатором характера пользования] (1) Арендатор может изменить сельскохозяйственное назначение арендованной вещи только с предварительного разрешения арендодателя. (2) Изменение характера использования арендованной вещи допускается с предварительного разрешения арендодателя, если предполагаемое изменение повлияет на характер пользования после окончания срока аренды. Арендатор может возводить здания только с предварительного разрешение арендодателя. Если арендодатель откажет в разрешении, то оно может быть дано судом по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендатора постольку, поскольку такое изменение предполагается необходимым для ее сохранения или дальнейшего повышения рентабельности предприятия и при этом могут быть соблюдены правомерные интересы арендодателя. Это не действует, если договор аренды расторгнут или если аренда прекращается менее чем через три года. Суд по сельскохозяйственным вопросам может предоставить разрешение вместе с установлением условий и возложением обязанностей, в частности потребовать предоставление обеспечения, а также определить характер и размеры такого обеспечения. Если основание для предоставления обеспечения отпадает, то суд по ходатайству арендатора принимает решение о возврате  обеспечения, соответственно применяется § 109 Гражданско-процессуального кодекса. (3) Если арендатор вследствие изменения характера пользования арендованной вещью существенно уменьшил стоимость имущества, полученного им  согласно § 582а по оценочной стоимости, то арендодатель уже во время аренды может потребовать денежного возмещения в соответствии с абз.3 § 582а, за исключением тех случаев, когда выручка от отчуждения частей имущества была использована согласно § 591 для улучшения арендованной вещи.
• 590а. [Использование, противоречащее договору] Если арендатор использует арендованную вещь вопреки условиям договора и продолжает такое использование несмотря на предупреждение арендодателя, то последний может предъявить негаторный иск.
• 590b. [Возмещение необходимых расходов] Арендодатель обязан возместить арендатору все необходимые расходы, сделанные последним в отношении вещи.
• 591. [Расходы, увеличивающие стоимость] (1) Расходы, понесенные арендатором на улучшение вещи с согласия арендодателя, последний должен возместить арендатору после прекращения аренды, если произведенные улучшения увеличивают стоимость арендованной вещи и по окончании срока аренды (добавленная стоимость). (2) Если арендодатель отказывает в согласии на расходы, то это согласие может быть заменено решением суда по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендатора постольку, поскольку такие расходы представляются необходимым для сохранения или повышения рентабельности предприятия и при этом могут быть соблюдены правомерные интересы арендодателя. Это не действует, если договор аренды расторгнут или если аренда прекращается менее чем через три года. Суд по сельскохозяйственным вопросам может предоставить разрешение с установлением условий и возложением обязанностей. (3) Суд по сельскохозяйственным вопросам может по ходатайству арендатора принять решение в отношении добавленной стоимости и определить ее размер. Он может также установить, что арендодатель должен возместить добавленную стоимость только путем выплат по частям, и также может определить условия для предоставления подобных выплат. Если арендодатель не в состоянии после прекращения аренды возместить добавленную стоимость даже путем выплат по частям, то арендатор может потребовать, чтобы аренда продолжалась на прежних условиях в течение срока, необходимого для возмещения добавленной стоимости арендованной вещи. Если стороны не придут к согласию, то решение о продолжении аренды принимает суд по сельскохозяйственным вопросам по заявлению сторон.
• 591а. [Право арендатора на изъятие] Арендатор вправе изъять устройство, которым он оборудовал вещь. Арендодатель может предотвратить осуществление права на изъятие, выплатив соответствующее возмещение, за исключением тех случаев, когда арендаторимеет правомерный интерес в изъятии. Соглашение, исключающее право арендатора на изъятие, действительно только в том случае, если предусмотрено соразмерное возмещение.
• 591b. [Срок исковой давности]

(1) Срок исковой давности по требованиям арендодателя о возмещении убытков вследствие изменения или ухудшения вещи, а также по иску арендатора о возмещении расходов или разрешении на изъятие вещи составляет шесть месяцев